Louer un appartement à Dubaï : ce que vous devez savoir
Le marché de l’immobilier à Dubaï est très dynamique.
La demande, portée par l’afflux continu d’expatriés, est importante et les prix ne cessent d’augmenter. Que ce soit en location ou à l’achat d’ailleurs.
Mais l’offre est aussi très variée. De nouvelles constructions voient le jour régulièrement. De nouveaux quartiers se créent. D’autres deviennent très recherchés.
Vous avez donc l’embarras du choix. Et c’est un des points qui peut rendre la décision difficile.
Mais avant de nous pencher sur les quartiers et les prix des loyers, commençons par débroussailler un peu la question administrative.
Les règles à connaître pour votre contrat de location à Dubaï
La location d’un bien immobilier à Dubaï est un peu différente de ce qui se passe en France.
Déjà, et c’est un fait non négligeable, les contrats de location sont signés pour une durée d’un an renouvelable. Et l’année doit-être payée d’avance !
Vous pouvez heureusement négocier un certain nombre de chèques postdatés.
À la fin de votre contrat, le renouvellement est automatique. Sauf si le propriétaire vous a donné un préavis contraire.
Il peut notamment décider d’augmenter le loyer (et l’augmentation n’est pas limitée au coût de la vie). Dans ce cas, il doit vous le signaler 90 jours à l’avance. Cette augmentation ne peut pas avoir lieu plus d’une fois par an.
S’il souhaite récupérer son bien pour lui-même ou pour le vendre, le préavis est alors de 12 mois.
Et si, de votre côté, vous voulez quitter votre logement au bout de 8 mois ?
Sachez que si le contrat de location ne contient pas de clause spécifique sur la résiliation anticipée, le propriétaire n’est pas légalement tenu de vous rembourser le loyer restant.
Cependant, le contrat peut inclure une clause de résiliation anticipée. Cette clause précise généralement un préavis à donner (souvent 60 jours) et parfois une pénalité à payer (1 ou 2 mois de loyer).
Si vous avez bien respecté les conditions de la clause de résiliation anticipée (préavis, pénalité), le propriétaire doit alors vous rembourser le loyer au prorata de la période non occupée.
Les conditions requises pour louer un appartement à Dubaï
Pour pouvoir louer un logement à Dubaï, il faut impérativement :
- Avoir un visa de résidence valide aux Émirats arabes unis. Ce visa est habituellement obtenu après avoir trouvé un emploi.
- Fournir une photocopie de son passeport et de son visa de résident (ou une lettre de l’employeur si le visa est en cours).
Attention : certains émirats exigent un contrat de mariage pour les couples. Cette exigence est très courante à Sharjah par exemple, mais beaucoup plus exceptionnelle à Dubaï.
- Avoir un chéquier ou l’accord écrit de son employeur si ce dernier prend en charge le loyer.
Une fois le contrat signé, vous devez obligatoirement le faire enregistrer auprès de la RERA (Real Estate Regulatory Agency) via le système Ejari. Les frais d’enregistrement d’environ 200 AED sont à la charge du locataire.
Quels sont les autres frais à envisager ?
Les frais à prévoir pour votre location à Dubaï
Lorsque vous vous engagez dans la location d’un logement à Dubaï, vous ne devez pas négliger les frais annexes… qui sont relativement conséquents !
La caution
Elle correspond à un pourcentage du loyer annuel, généralement 5% pour un bien non meublé et 10% pour un bien meublé. Cette somme est restituée à la fin de la location si le bien est rendu en bon état.
Les frais d’agence
Si vous passez par un agent immobilier, vous devrez payer une commission correspondant généralement à 5% du loyer annuel. Ces frais sont à verser une seule fois, à la signature du contrat.
Les frais de municipalité (Municipality fees)
Il s’agit d’une taxe de 5% du loyer annuel, payable chaque mois avec les factures DEWA. Cette taxe ne s’applique qu’aux expatriés.
Les frais de connexion DEWA (Dubaï Electricity and Water Authority)
Pour finaliser l’ouverture de votre contrat d’eau et d’électricité, vous devez payer une caution dont le montant dépend du type de logement : 1 000 AED pour un appartement et 2 000 pour une villa. Cette caution est à payer en une seule fois au moment de l’ouverture du compte, en plus des frais de connexion qui sont de 150 AED.
Les frais de climatisation dans certains cas
Si pour les villas, les frais de climatisation sont le plus souvent pris en compte dans la facture DEWA, ce n’est pas toujours le cas pour les appartements.
Vous pouvez en effet avoir une facture dédiée à la climatisation auprès de fournisseurs spécifiques comme Empower ou Aquablue.
Cependant, chez certains promoteurs comme Emaar, la climatisation est parfois incluse dans les charges de copropriété pour les appartements. Et certaines résidences disposent d’un système de refroidissement urbain gratuit.
Renseignez-vous bien avant de signer votre contrat.
Tout cela est loin d’être négligeable. Donc n’oubliez pas d’ajouter ces charges au montant de votre loyer avant de prendre votre décision.
Appartement à Dubaï : quel prix pour quel quartier ?
Vous vous en doutez, à Dubaï, comme ailleurs, tous les quartiers ne se valent pas. Mais une chose est sûre, c’est que vous ne risquez pas de tomber sur des logements insalubres ici. Le quartier sera peut-être moins animé (est-ce vraiment une mauvaise chose ?). La vue peut-être moins agréable. La piscine et la salle de sport possiblement plus petites. Mais le standing sera tout de même de qualité !
C’est un des nombreux avantages de la vie à Dubaï.
Mais à quels tarifs s’attendre ? Nous vous faisons un petit tour d’horizon de quelques quartiers emblématiques de Dubaï pour vous donner une idée.
Prix des loyers dans les quartiers animés de Dubaï
Commençons par les quartiers qui font rêver. Ceux au bord des plages ou avec vue sur le Burj Khalifa… ceux que vous voyez habituellement en photos sur les réseaux sociaux.
Vous imaginez bien que vivre dans de tels quartiers à un prix.
Dubai Marina
(en vert sur la carte)
Des gratte-ciels au bord de l’eau, des restaurants, des bars et toutes les activités possibles à portée de mains… voilà ce qui vous attend à Dubaï Marina.
C’est le quartier idéal pour les jeunes actifs… Jeunes actifs avec un bon budget, ne nous mentons pas.
Mais vous pouvez tout de même trouver des appartements avec 1 chambre dès 60 000 AED annuellement pour 650 sqft. Soit environ 1 260 € par mois pour 60 m² pour comparer avec ce que vous connaissez en France. Hors frais divers évidemment.
Souvent à ce tarif-là, les logements ne sont pas meublés. Mais vous aurez accès à une piscine commune.
Pour du plus haut standing, une décoration haut de gamme, une jolie vue ou une belle terrasse, les prix peuvent monter jusqu’à 200 000 AED.
Jumeirah Beach Residence (JBR)
(en rose sur la carte)
Ce quartier populaire et mitoyen à Dubaï Marina est directement en front de mer. De nombreuses tours résidentielles ont la vue sur le golfe Persique. Et les plages et la promenade sont en bas de chez vous.
C’est l’emplacement parfait si vous rêvez d’une vie en mode “vacances”.
Le quartier est plus cher que Marina Dubaï. Forcément !
Ici les tarifs pour un appartement avec 1 chambre oscillent entre 90 000 AED et 430 000 AED. Une jolie fourchette donc.
Downtown Dubai
(en jaune sur la carte)
On change de secteur, direction le Burj Khalifa et le Dubai Mall.
Appartements et hôtels de luxe, restaurants branchés, vous voilà dans le cœur de la ville.
La vie de quartier y est très agréable.
Le premier prix est de 75 000 AED pour un appartement de 442 sqft avec 1 chambre, terrasse, piscine, salle de sport. Et ça peut largement dépasser les 450 000 AED pour de grandes surfaces (toujours avec une chambre, comparons ce qui est comparable).
Dans ce quartier, les prix varient grandement selon la taille, le standing, les vues et l’emplacement exact au sein du quartier.
Business Bay
(en bleu clair sur la carte)
Limitrophe à Downtown Dubaï, Business Bay est un quartier d’affaires en plein essor. Il attire de nombreux jeunes professionnels recherchant un style de vie cosmopolite. Avec sa proximité du centre-ville et son emplacement en bord de canal, c’est l’un des quartiers les plus populaires de Dubaï.
Business Bay propose une large gamme de loyers pour les appartements, allant de 70 000 AED à 330 000 AED pour une chambre.
Quartiers luxueux et haut de gamme
Restons dans le haut de gamme mais montons encore un cran au-dessus avec ces quartiers particulièrement luxueux. Vous y trouverez des appartements, mais aussi des villas de rêve.
Palm Jumeirah
On ne vous présente plus Palm Jumeirah, la fameuse Île artificielle en forme de palmier.
Ici, vous avez un grand panel d’activités à disposition. La mer de tout côté. Une ambiance paisible. Tout en ayant une vue dégagée sur la skyline de Dubaï.
Par contre, entrer et sortir de Palm Jumeirah n’est pas toujours simple. Les embouteillages font partie du quotidien. Et les moyens de transports sont très limités.
Pour un appartement avec une chambre, comptez entre 110 000 et 350 000 AED annuellement. Vous avez de grandes chances d’en trouver un avec une vue mer quel que soit votre budget.
Si vous préférez une villa avec 4 chambres, les tarifs commencent aux alentours de 600 000 AED… et ça grimpe au-delà des 2 millions.
Emirates Hills
(en rouge sur la carte)
Voici très certainement un des quartiers les plus exclusifs de Dubaï. Vous y trouverez surtout des villas de luxe dans un cadre verdoyant autour d’un golf. La sécurité y est maximale et les services très haut de gamme.
Vous aurez des difficultés, dans ce quartier, à dénicher de “petites” villas. La norme semble être de minimum 5 chambres et au moins autant de salle de bains.
Dubai Hills Estate
(en jaune sur la carte)
Dubaï Hills Estate est le nouveau quartier chic de Dubaï. Villas et appartements luxueux sont entourés de nombreux parcs, jardins et golfs.
Le cadre de vie est assez exceptionnel, loin de l’agitation de la ville mais malgré tout très proche du centre.
Le projet est encore en développement, ce qui fait que vous pouvez bénéficier d’offres assez attractives.
Pour un appartement 1 chambre, les tarifs commencent dès 75 000 AED et jusqu’à 150 000 AED.
Pour une villa avec 4 chambres, les prix vont de 270 000 AED à 1.2 million.
Dubaï Estate Hills est tout à fait le genre de quartier où l’investissement peut être très intéressant… car dans les années à venir, les loyers risquent d’augmenter.
Quartiers résidentiels pour les familles
Si Dubaï Hills Estate est un quartier agréable, c’est loin d’être le seul à Dubaï. De nombreux secteurs sont particulièrement adaptés aux familles.
Arabian Ranches
(en rouge sur la carte)
On reste dans les quartiers un peu plus périphériques avec Arabian Ranches.
Ici, les villas sont spacieuses avec de grands jardins. Vous êtes certes davantage éloigné des quartiers animés de la ville. Mais vous trouverez tout ce qu’il vous faut.
Contrairement à Palm Jumeirah ou même à Dubaï Hills Estate, vous pouvez tout à fait trouver des villas ou des townhouses (des maisons mitoyennes) avec 2 chambres dans ce secteur.
Il faudra malgré tout débourser au minimum 160 000 AED par an pour ce genre de logement.
The Springs et The Meadows
(The Spings en vert et The Meadows en noir sur la carte)
Revenons plus au centre avec cet ensemble de quartiers composé de villas de taille moyenne. Tout est relatif… Ne vous attendez pas à des villas 4 chambres de 130 m². Ici la taille moyenne avoisine plus les 300 m². Nous sommes à Dubaï tout de même !
L’ambiance de ces 2 quartiers est familiale. Et vous découvrirez sur place de nombreux espaces verts, des écoles et des commerces.
Pour une villa 2 chambres à The Springs, les loyers vont de 140 000 à 250 000 AED. Et pour 4 chambres, de 240 000 à 350 000 AED.
À The Meadows, les tarifs sont nettement plus élevés. Les villas 4 chambres sont louées entre 345 000 et 850 000 AED.
Jumeirah Lake Towers (JLT)
(en bleu clair sur la carte)
On reste dans le même secteur…
Jumeirah Lake Towers est tout proche de Dubaï Marina. Et il en est une excellente alternative, plus abordable mais aussi plus familiale et paisible.
Vous pouvez trouver à louer un appartement avec une chambre dès 50 000 AED ce qui est un peu moins élevé que les premiers prix de Dubaï Marina.
Pour un appartement avec 3 chambres, dans les 120 à 140 m², comptez tout de même 150 000 AED minimum.
Jumeirah
(en bleu plus foncé sur la carte)
En étant aussi proche du front de mer, vous vous doutez bien que les loyers sont plus élevés à Jumeirah que dans les quartiers que nous venons de voir.
Ce quartier est donc plutôt destiné à des familles un peu plus aisées. Mais vous pouvez aussi trouver des appartements plus petits.
Pour un logement avec une chambre, les loyers commencent à 80 000 AED.
Pour un 3 chambres, le minimum est de 330 000 AED.
Et pour une villa 4 chambres, les tarifs commencent autour de 300 000 AED.
Quartiers agréables mais plus modestes
Et pour les budgets plus serrés ?
Rassurez-vous, les quartiers ne manquent pas. Et vous pouvez espérer moins cher que ce que nous venons de voir dans des secteurs tout aussi agréables.
Jumeirah Village Circle (JVC)
(en jaune sur la carte)
JVC est un très joli quartier, familial avec des appartements et villas à des prix plus abordables.
Voici des fourchettes pour différents types de logement :
- Appartement 1 chambre : entre 47 000 AED et 180 000 AED
- Appartement 3 chambres : entre 90 000 AED et 320 000 AED
- Villa 3 chambres : entre 140 000 AED et 300 000 AED
Mirdif
(en bleu et rouge sur la carte)
Si vous cherchez la qualité de vie mais que vous n’avez pas un gros budget, Mirdif est un excellent compromis.
Ici, vous pouvez trouver des villas 3 chambres dès 95 000 AED.
Vous l’avez compris, à Dubaï, il y en a pour tous les goûts et aussi pour toutes les bourses. Que vous soyez célibataire, en couple ou en famille, vous parviendrez forcément au compromis quartier / budget qui vous convient.
Et si vraiment, vous souhaitez réduire votre loyer davantage, des solutions existent.
Où habiter pas cher à Dubaï et aux alentours ?
Certains quartiers de Dubaï sont encore plus abordables.
- Soit parce qu’ils sont particulièrement excentrés… C’est le cas d’International City ou de Dubaï Industrial City notamment.
- Soit parce qu’ils ont été pensés pour être abordables justement, afin d’attirer des spécialistes du monde entier. C’est le cas de Dubai Silicon Oasis, qui est une zone universitaire et de recherches.
- Soit parce que le standing n’est pas tout à fait la hauteur du reste de la ville. Ce qui est le cas du quartier historique de Dubaï : Deira.
À Deira, vous pouvez trouver un appartement 1 chambre pour 25 000 AED. Et le dépaysement est garanti.
Et en poussant un peu plus loin, jusqu’à Sharjah, vous pouvez même trouver des appartements avec 3 chambres pour ce prix.
Mieux encore : pour 12 000 AED les appartements 1 chambre ne manquent pas. Imaginez… ça représente environ 250 €/mois, hors charges.
Eh oui ! Sharjah est une excellente solution. C’est l’émirat limitrophe au nord de Dubaï. Et les loyers y sont 30 à 50 % moins élevés pour des prestations de très bon standing.
De nombreux expatriés ont fait ce choix, quitte à faire la navette tous les jours. D’autant plus, que le ferry est un moyen de transport économique et rapide. Et garanti sans embouteillages !
Toujours plus loin et toujours moins cher, l’émirat d’Ajman est une option intéressante. Figurez-vous, que vous mettrez à peu près le même temps, soit 55 minutes, depuis Ajman que depuis le quartier Dubaï Industrial City pour rejoindre Burj Khalifa.
Alors à choisir… Pour 30 000 AED, vous avez un appartement 1 chambre de 800 sqft à Dubai Industrial City. Pour le même prix, vous avez un appartement 3 chambres de 2400 sqft à Ajman sur le front de mer.
Vous avez de quoi réfléchir là, non ?
Comment louer un appartement à Dubaï ? Où chercher ?
Nous avons vu différents quartiers, différents tarifs et différentes prestations. Mais la liste est loin (très loin) d’être exhaustive ! Vous allez devoir circonscrire un peu vos recherches.
Et le premier élément à prendre en compte, c’est votre budget locatif. Charges comprises.
N’oubliez pas en effet ce que nous avons vu plus haut, à savoir, la caution, les frais d’agence, les municipality fees, etc.
Une fois que vous connaissez votre budget, réfléchissez à vos besoins.
Les critères à prendre en compte pour un appartement à louer à Dubaï ?
Quel est le plus important pour vous ? L’espace habitable ? Le cadre de vie ? La proximité de votre travail ?
La localisation du logement
Pour établir le ou les meilleurs quartiers pour vous, vous devez vous poser plusieurs questions.
Combien de route êtes-vous prêt à faire chaque matin pour aller travailler ?
Voulez-vous éviter de prendre la voiture quotidiennement ? Auquel cas, vous devez étudier les lignes de transport. Ou vivre dans le quartier où vous travaillez.
Souhaitez-vous être dans un quartier animé ? En bord de mer ? Près d’un axe facile pour rejoindre l’aéroport ou autre ?
Une fois que vous avez répondu à ces questions, vous devez déjà avoir une sélection de quelques quartiers.
Le bien immobilier dans sa globalité
Ensuite, réfléchissez à votre logement idéal.
Combien a-t-il de pièces ? A-t-il une terrasse ? Une vue sur la mer ? Sur la skyline ?
Et puis, voulez-vous qu’il soit meublé ? Avec une cuisine équipée ?
Beaucoup d’appartements à Dubaï sont loués meublés. Et la déco et les meubles sont généralement d’excellente qualité.
Règles et aménagements de la résidence
La plupart des résidences proposent des piscines, sauna, salles de sport. Dans ce cas, tout est compris dans le loyer.
Par ailleurs, certains propriétaires ne souhaitent pas d’animaux de compagnie.
N’oubliez pas de poser toutes les questions sur les règles à respecter.
Une fois que vous avez bien établi vos besoins, vous n’avez plus qu’à trouver les quartiers qui représentent le meilleur compromis pour vous.
Les étapes pour louer un appartement à Dubaï
Vous avez établi une zone ? C’est parti pour les recherches !
Vous pouvez consulter les petites annonces immobilières sur des sites tels que Bayut ou Dubizzle par exemple.
Sinon, vous pouvez faire appel à une agence qui saura vous conseiller, pré-sélectionner les logements en fonction de vos besoins et organiser les visites. Avec une agence francophone, les choses seront encore plus simples pour vous.
Lorsque vous aurez visité 2 ou 3 logements, vous aurez une meilleure idée du marché locatif et de ce à quoi vous pouvez prétendre.
Si vous trouvez la perle rare, vous pouvez (vous devez) négocier les conditions de bail, le mode de paiement, le nombre de chèques, etc.
Vous pouvez vérifier la cohérence des prix sur la calculatrice de loyer de la RERA.
Cet outil sert surtout à voir si votre loyer peut être augmenté. En effet, s’il est inférieur de plus de 10 % de la fourchette indiquée, votre propriétaire pourra le réévaluer dans l’année qui vient.
Mais cette calculatrice offre aussi une possibilité de négociation.
Attention tout de même : selon les prestations proposées, il est tout à fait normal que votre loyer soit supérieur à ce qui est indiqué.
La signature du contrat se fait généralement moins de 15 jours avant l’emménagement, les propriétaires refusant les réservations longtemps à l’avance sans paiement des loyers.
Rassemblez les documents nécessaires : passeport, visa de résident, lettre d’embauche, chèques de paiement.
Et vous n’avez plus qu’à signer le bail, payer la caution et les frais d’agence et prendre un contrat DEWA.
Bienvenue dans votre nouveau “chez vous” !
Est-il mieux d’acheter ou de louer à Dubaï ?
Dernière question à vous poser avant de signer quoi que ce soit… êtes-vous sûr que la location soit la solution la plus pertinente pour vous ?
Vous vous dîtes peut-être que vous n’êtes pas certain de rester à Dubaï très longtemps. Que la location est plus rassurante. Mais connaissez-vous vraiment les avantages de l’investissement immobilier à Dubaï et dans le reste des Émirats arabes unis d’ailleurs ?
Faisons ensemble un petit tour d’horizons de ces avantages… Vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas.
Vous vous protégez de la hausse des loyers
Sur l’année 2022 par exemple, les prix des loyers ont littéralement flambé. Une augmentation de 20 à 40 % selon les secteurs !
Pendant ce même temps, les prix de l’immobilier à l’achat ont augmenté aussi… mais de “seulement” 17 %.
Imaginez la plus-value ou le rendement locatif de ceux qui avaient acheté en ce début d’année 2022…
Et même si 2023 a été nettement moins spectaculaire, les experts prévoient que les prix de l’immobilier continueront de croître. Bien qu’à un rythme potentiellement plus modéré.
Si vous achetez rapidement, vous vous protégez de toute hausse à venir…
Vous vous créez un patrimoine immobilier
Devenir propriétaire de votre logement vous met donc à l’abri des augmentations de loyer.
Mais en plus vous vous créez un patrimoine immobilier diversifié. Dans un pays stable économiquement et politiquement.
Même si vous ne restez pas à Dubaï, dans l’avenir, ce bien restera le vôtre et vous apportera un beau revenu passif.
Vous bénéficiez des avantages fiscaux des EAU
Aux Émirats arabes unis, vous ne payez pas d’impôts fonciers, pas de taxe sur la plus-value et pas non plus d’impôts sur les revenus locatifs.
Si un jour, vous souhaitez mettre votre appartement en location, saisonnière ou annuelle, vous n’aurez rien à payer sur ces revenus passifs.
Vous aurez donc le loisir de financer une agence de gestion locative pour s’occuper de tout à votre place.
Vous profitez de rendements locatifs très élevés
Dubaï offre des rendements locatifs élevés par rapport à de nombreuses autres villes, jusqu’à 12 % dans certains cas. C’est énorme !
Testez ce simulateur pour connaître votre potentiel de revenu en location saisonnière notamment.
Et compte tenu de la forte demande, vous risquez peu la vacance locative.
Vous pouvez obtenir un visa de résidence à long terme
L’achat d’un bien immobilier à Dubaï ouvre la possibilité d’obtenir un visa de résidence de longue durée pour vivre ou travailler aux Émirats arabes unis.
Ce visa est généralement valable pour une période de 2 à 10 ans, selon la valeur du bien acquis.
Devenir propriétaire à Dubaï, en plus de tous les autres avantages, facilite également votre installation et votre intégration dans le pays.
Car une fois que vous y aurez goûté, vous n’aurez peut-être plus envie d’en partir.
Vous avez maintenant toutes les clés pour faire le bon choix pour votre futur logement.
Vous êtes prêt à commencer une nouvelle aventure dans cette ville où tout est possible.
Alors, bienvenue à Dubaï !
