Golden visa Dubaï : Le visa des investisseurs immobiliers ?

Qu’est-ce que le Golden Visa ?

Le Golden Visa de Dubaï est un visa de résidence de longue durée (10 ans renouvelable) mis en place par le gouvernement des Émirats arabes unis et réservé à certaines catégories d’étrangers.

Avec un Golden Visa, vous pouvez vivre, travailler ou étudier à Dubaï avec de nombreux avantages.

Mais, bien sûr, ce “visa doré” n’est pas pour tout le monde…

Golden visa de Dubaï : quelles conditions d’attributions ?

Alors ? Pour qui est le Golden Visa de Dubaï ?

Si vous êtes dans une des catégories suivantes, vous pouvez envisager d’en faire la demande.

Investisseurs immobiliers

Vous avez l’opportunité d’obtenir un visa de résident de 10 ans à Dubaï pour un achat immobilier d’une valeur minimale de 2 millions AED (un peu plus de 500 000 €). Il peut s’agir d’une propriété unique ou d’un ensemble de biens, résidentiels ou commerciaux.

Les biens peuvent être en cours de construction.

Investisseurs dans des fonds publics

Un investissement d’au moins 2 millions AED dans des fonds publics, ou dans le capital d’une entreprise locale, vous ouvre les portes du Golden Visa.

Vous pouvez également être éligible en étant actionnaire d’une entreprise établie aux Émirats arabes unis. Dans ce cas, votre part des impôts, payés annuellement par l’entreprise, doit être d’au moins 250 000 AED.

Entrepreneurs

Si vous avez établi une entreprise aux Émirats, vous pouvez prétendre au Golden Visa. À condition que votre PME génère au minimum 1 million AED de chiffre d’affaires annuel.

Sinon, vous devez montrer que vous avez déjà fait vos preuves. Et pour ça, vous devez avoir fondé un ou plusieurs projets entrepreneuriaux qui ont été vendus pour une valeur totale d’au moins 7 millions AED.

Travailleurs hautement qualifiés, scientifiques et étudiants exceptionnels

Les talents exceptionnels dans des domaines variés comme l’art, la culture, le sport ou la technologie numérique peuvent demander un Golden Visa. Chaque catégorie a ses propres critères d’exigence, mais vous devrez prouver votre valeur.

Les scientifiques avec un doctorat ou un master dans des disciplines reconnues et bien spécifiques sont également éligibles. Il s’agit notamment de spécialités telles que l’épidémiologie, l’intelligence artificielle, le Big Data ou encore l’ingénierie informatique.
Vos diplômes doivent provenir d’une des meilleures universités du monde : parmi les 500 plus prestigieuses pour un doctorat et les 250 pour un master.
Si ce n’est pas votre cas, vous pouvez malgré tout postuler, à condition que vos recherches aient eu un impact significatif avec un h-index dans Scopus supérieur à 20.

Les étudiants exceptionnels des universités locales ou issus d’une des 100 meilleures universités mondiales peuvent prétendre au Golden Visa à condition que leur moyenne à la GPA soit supérieure à 3,5.

Pionniers humanitaires et héros de première ligne

Quelques professionnels de santé et travailleurs essentiels peuvent obtenir le Golden Visa sur recommandation officielle, en récompense de leurs efforts exceptionnels.
Certains travailleurs humanitaires ou bénévoles peuvent aussi faire une demande. Leur contribution doit être conséquente, évidemment.

Comme vous pouvez le constater, le Golden Visa de Dubaï est conçu pour attirer (et retenir) ceux qui contribuent activement au développement de l’émirat.

Que vous soyez un investisseur, un entrepreneur, un talent exceptionnel ou un travailleur hautement qualifié, ce visa peut être une belle opportunité.

Documents et pièces à fournir pour la demande de visa

Le processus de demande est simple et se fait en ligne via le portail de l’ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security) ou sur le Cube Center.

Les frais de demande de ce visa, pour un investisseur immobilier à Dubaï par exemple, s’élèvent à environ 9 900 AED pour le demandeur principal. Ce tarif inclut la visite médicale, la carte d’identité des Émirats arabes unis et tous les frais administratifs dont ceux pour le Land Department, le département foncier.

Pour les membres de la famille parrainés, le montant est de 5 700 AED.

Les documents à fournir vont être très variables selon votre profil.

Mais dans tous les cas, il vous faudra :

• un passeport en cours de validité,
• des photos d’identité récentes,
• votre permis d’entrée,
• un justificatif de domicile aux EAU,
• les résultats de votre examen médical
• et le certificat d’assurance maladie.

En tant qu’investisseur immobilier, vous devrez fournir un contrat d’achat ou un titre de propriété attestant d’un bien d’une valeur d’au moins 2 millions AED. Depuis février 2026, c’est la valeur totale enregistrée qui est prise en compte : vous n’avez plus besoin d’avoir réglé l’intégralité du montant au moment de la demande. Pour un bien sur plan, le contrat Oqood enregistré au Dubai Land Department fait foi. Pour un bien hypothéqué, une lettre de non-objection de la banque reste généralement demandée dans le dossier.

Pour les autres catégories, il s’agira de démontrer votre valeur : diplômes, status de l’entreprise, licence commerciale, lettres de recommandation, etc pourront vous être demandé selon votre cas de figure.

Attention : certains documents étrangers devront être traduits et légalisés pour être reconnus aux Émirats.

Les étapes de traitement de la demande

Le délai de traitement de votre dossier est de 7 à 10 jours ouvrés. La procédure a été simplifiée récemment avec la possibilité de soumettre vos documents en ligne et de souscrire l’assurance santé en même temps que la demande de visa.
Mais les délais peuvent être beaucoup plus longs en fonction de la catégorie à laquelle vous postulez ou de votre nationalité. Selon votre pays d’origine et votre historique d’expatriations, les contrôles de sécurité peuvent en effet allonger votre temps d’attente.

Avant toute chose, vous devez choisir la catégorie de visa et bien vérifier votre éligibilité sur le site de l’ICP ou celui du Cube Center.

Ensuite, rassemblez vos documents requis selon la catégorie (passeport valide, photo d’identité, justificatifs d’investissement, de diplômes, de revenus, etc)

Remplissez le formulaire de demande en ligne sur le site de votre choix.

Si votre dossier est complet, vous recevrez une approbation initiale sous 48 heures. Vous devrez alors passer la visite médicale dans un centre agréé.
Et votre demande pourra être validée ! Vous recevrez votre Golden Visa sous 3 à 5 jours ouvrés.

La démarche est relativement fluide comme vous pouvez le constater. À condition de remplir tous les critères et de fournir un dossier complet. Le point le plus chronophage est souvent la collecte des pièces justificatives en amont.

Le Golden Visa, l’indispensable à l’investissement immobilier à Dubaï ?

Investir dans l’immobilier à Dubaï présente de gros avantages.
D’abord, le marché y est dynamique. Eh oui ! Dubaï n’en finit pas de se développer.

Et les prix sont encore très abordables en comparaison d’autres grandes villes internationales. Surtout si on prend en compte les prestations proposées.

Ensuite, la demande locative, saisonnière ou annuelle y est très forte. Et les rendements font partie des meilleurs au monde.
Ajoutez à cela sa position géographique stratégique, ses infrastructures de pointe et vous avez la destination idéale pour investir dans l’immobilier.
Surtout si vous avez la possibilité d’être exonéré d’impôts…

Est-ce nécessaire d’habiter à Dubaï pour investir dans l’immobilier à Dubaï ?

Il n’est pas nécessaire d’habiter à Dubaï pour investir dans l’immobilier sur place.
Les étrangers non-résidents peuvent tout à fait acheter des biens immobiliers dans les zones désignées « bail emphytéotique » ou « pleine propriété » sans avoir besoin d’un visa de résident.

Un passeport valide suffit pour confirmer votre identité. Et le processus d’achat est relativement simple.
Avec une agence immobilière de confiance, vous pouvez même effectuer votre transaction sans avoir à vous déplacer.

Mais si l’acquisition d’un bien immobilier à Dubaï ne nécessite pas d’y résider, la résidence présente de nombreux avantages. Notamment fiscaux.

Les avantages fiscaux de la résidence aux EAU

Si vous êtes résident français et que vous investissez dans un bien immobilier à Dubaï, vous devez les déclarer aux impôts. Certes, vous n’aurez rien à payer en France sur vos revenus locatifs (qui devront cependant être déclarés malgré tout). Mais le bien entre dans le calcul de l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Par ailleurs, depuis juin 2023, les règles ont changé aux Émirats arabes unis pour les sociétés et les personnes morales étrangères. Vous serez soumis aux impôts sur les sociétés. Le taux d’imposition est alors de 9 % sur les revenus locatifs nets après déduction des charges.

Tandis qu’en tant que résident de Dubaï, vous avez quelques bénéfices non négligeables :

• Exonération sur les revenus personnels

À Dubaï, il n’y a pas d’impôt sur les revenus locatifs perçus. En fait, tous les types de revenus personnels sont exonérés d’impôt, qu’il s’agisse de loyers, de salaires, de pensions, de dividendes, d’intérêts ou de plus-values.

• Aucune imposition sur la fortune

Contrairement à d’autres pays, Dubaï n’impose pas sur la fortune ou sur la propriété immobilière pour ses résidents.

La résidence est donc à envisager sérieusement pour optimiser votre rentabilité.
Et le Golden Visa est une excellente porte d’entrée. D’autant que ce visa doré présente bien des avantages.

Les avantages du Golden Visa Dubaï pour les investisseurs immobiliers

La résidence à long terme

Le Golden Visa offre une résidence de 10 ans, renouvelable. Ce qui vous garantit une stabilité à long terme à Dubaï.
Et vous n’avez pas même pas besoin de sponsor local car ce visa est auto-parrainé.

La stabilité familiale

Vous pouvez parrainer votre conjoint et vos enfants, ainsi qu’un nombre illimité d’aides à domicile.

Vous ne seriez pas bien ici ?

Une grande facilité de déplacement

Avec le Golden Visa, vous pouvez voyager et résider librement dans tous les émirats. De plus, vous pouvez rester hors des Émirats plus de 6 mois sans perdre votre visa. Vous bénéficiez donc d’une grande flexibilité pour vos déplacements internationaux.

Attention tout de même : si vous restez plus de 6 mois en France, vous y établissez de facto votre foyer fiscal. Dans ce cas, vous serez soumis aux impôts français.

D’autres avantages exclusifs

Depuis juillet 2023, en tant que détenteur du Golden Visa, vous bénéficiez de forfaits spéciaux de soins de santé et d’assurance maladie.
Par ailleurs, vous êtes aussi éligible à la carte privilège Esaad délivrée par la police de Dubaï. Cette carte offre des réductions dans divers domaines, y compris l’éducation, le logement, les restaurants, les parcs à thème, les hôtels, etc. Vous pouvez bénéficier de remises exclusives sur plus de 7 000 marques et entreprises aux Émirats.

Les EAU continuent donc leurs efforts pour être toujours plus attractifs et pour faciliter votre vie de résident dubaïote.

Golden Visa : ce qui change en 2026

Bonne nouvelle pour les investisseurs : depuis février 2026, obtenir le Golden Visa par l’immobilier est plus simple. Une circulaire fédérale du 20 février 2026, appliquée par le Dubai Land Department (DLD) et la GDRFA, a supprimé l’ancienne exigence d’apport. Auparavant, il fallait avoir réglé au moins 50 % du bien, soit un minimum d’environ 1 million AED, avant de pouvoir déposer la demande.

Désormais, seule compte la valeur totale du bien, telle qu’elle est enregistrée sur le titre de propriété ou sur le contrat Oqood pour un bien sur plan. Le montant déjà payé n’entre plus en ligne de compte : que vous ayez réglé 10 % ou 90 % du prix, c’est la valeur totale inscrite qui détermine votre éligibilité.

Concrètement, si la valeur de votre bien atteint 2 millions AED, vous pouvez viser le Golden Visa même en cours de paiement, y compris sur un bien acheté sur plan avec un plan de paiement promoteur. Pour un bien sur plan, il faut que le contrat Oqood soit enregistré au DLD et disposer d’un relevé de compte du promoteur.

Ce que cela change concrètement :

• Le seuil reste fixé à 2 millions AED pour le Golden Visa de 10 ans. Il n’a pas baissé.
• Les biens sur plan et les biens hypothéqués sont éligibles, sur la base de leur valeur totale enregistrée.
• On peut atteindre les 2 millions AED avec un seul bien ou avec un portefeuille de plusieurs biens.

Dubaï n’en est pas resté là. Au printemps 2026, pour soutenir la demande et continuer d’attirer les investisseurs, les autorités ont élargi l’accès à la résidence par l’immobilier sur deux autres plans. D’abord, le visa investisseur de 2 ans, le visa d’entrée de gamme : son seuil de 750 000 AED a été supprimé pour un propriétaire unique, et fixé à 400 000 AED par investisseur en cas d’achat en indivision. Ensuite, fin avril 2026, le Dubai Land Department et la GDRFA ont réuni le Golden Visa, le visa de retraite et le visa de résidence par la propriété sur une plateforme unique, le Cube, avec un objectif de traitement ramené à 5 jours ouvrés. Pour le contexte de marché qui accompagne ces évolutions, voir notre article sur l’impact de la guerre au Moyen-Orient sur l’immobilier à Dubaï.

Le Golden Visa à 400 000 AED : attention à la confusion

Vous avez peut-être vu passer, sur des blogs immobiliers ou sur les réseaux sociaux, l’idée d’un Golden Visa accessible dès 400 000 AED. C’est une confusion. Le Golden Visa de 10 ans reste à 2 millions AED. Le montant de 400 000 AED correspond à tout autre chose : la part minimale par investisseur pour le visa de résidence de 2 ans, lorsqu’un bien est détenu à plusieurs. Deux visas différents, deux seuils différents. Avant de vous projeter sur un budget, mieux vaut donc savoir lequel des deux visas vous visez.

Petit historique du Golden Visa (2019-2024)

Le programme de Golden Visa a été lancé par le gouvernement des Émirats arabes unis en 2019 dans le but d’attirer les talents étrangers.

Et cela fonctionne. Car, selon les chiffres officiels, environ 152 000 Golden Visas avaient été délivrés à Dubaï à la fin novembre 2022.
Et le nombre de bénéficiaires continue d’augmenter, vous vous en doutez. On a notamment enregistré une hausse de 52 % au premier semestre 2023 par rapport à 2022.

Il faut dire qu’initialement, le Golden Visa était réservé à certaines catégories comme les investisseurs immobiliers (investissement minimum de 5 millions AED), les entrepreneurs, les talents exceptionnels, les chercheurs et les étudiants brillants.

Mais en 2022, les critères d’éligibilité se sont assouplis et élargis pour rendre le programme plus accessible :

• L’investissement immobilier minimum est passé de 5 à 2 millions AED
• De nouvelles catégories se sont ajoutées comme les professionnels qualifiés, les pionniers humanitaires, les héros de première ligne, etc
• Et la durée de validité a été portée à 10 ans pour toutes les catégories

Par ailleurs, en janvier 2023, l’exigence d’un paiement initial minimum de 1 million AED pour les investisseurs immobiliers a été supprimée, stimulant encore plus la demande.
Et si autrefois, les biens immobiliers ne pouvaient pas être sur plan ou hypothéqués, ce n’est aujourd’hui plus le cas.

Le gouvernement continue d’affiner le programme pour maximiser son impact. Il a par exemple annoncé qu’il délivrerait 100 000 Golden Visas aux meilleurs programmeurs et experts en IA du monde pour faire des Émirats un leader technologique.

Quelles alternatives au Golden Visa ?

Mais le Golden Visa n’est pas votre seule solution pour bénéficier des avantages fiscaux de la résidence dubaïote. En effet, il existe un visa de résidence investisseur de 2 ans, à l’entrée bien plus accessible. Depuis 2026, son accès a même été assoupli, avec la suppression du montant minimum pour un propriétaire unique. C’est souvent la porte d’entrée idéale quand on ne vise pas encore les 2 millions AED du Golden Visa. Nous lui avons consacré un guide complet, avec les conditions à jour, les seuils et la démarche : le visa investisseur immobilier de 2 ans à Dubaï.

Green visa et visa de retraite : d’autres possibilités à Dubaï

Et si aucun de ces deux visas ne vous correspond, vous avez d’autres perspectives pour résider à Dubaï.

Le Green Visa est assez récent, puisque son lancement date de 2022. Il offre une résidence de 5 ans aux investisseurs, mais aussi aux travailleurs qualifiés, aux entrepreneurs et aux freelances. Sous certaines conditions bien sûr. Il vous faut notamment justifier de revenus minimum de 15 000 AED mensuellement.

Le visa retraite, quant à lui, est spécialement conçu pour les personnes de plus de 55 ans. Là aussi, vous devez remplir certains critères :

• soit percevoir un minimum de 15 000 AED de pension de retraite mensuelle,
• soit avoir 1 million AED placé sur un compte à terme à Dubaï,
• ou alors, avoir un ou plusieurs biens immobiliers pour un montant total de 1 million AED.

Alors, avec toutes ces possibilités, vous avez de fortes chances de trouver la porte d’entrée pour Dubaï. Celle qui correspond à votre situation et qui vous permettra de profiter encore pour longtemps de tous les avantages de la vie à Dubaï.

Chez Maison RMC, nous accompagnons les investisseurs qui souhaitent que leur achat ouvre droit au Golden Visa : sélection d’un bien éligible (valeur, statut, promoteur agréé), vérification des conditions, et mise en relation avec les bons interlocuteurs pour le dépôt du dossier. Si c’est votre objectif, parlons-en en amont, avant de choisir le bien.