Comment se déroule le snagging à Dubaï pour un appartement sur plan ?
Snag en anglais veut dire accroc. Le snagging est donc le processus qui sert à identifier tous les défauts de votre futur logement. L’interrupteur qui ne fonctionne pas, le carrelage mal aligné, les oublis… ou même les malfaçons et les superficies non conformes. Tout doit être vérifié.
Cet état des lieux concerne uniquement les biens immobiliers neufs, juste avant leur livraison. Le but est de s’assurer que le promoteur vous livre un bien neuf, en parfait état et conforme au plan.
Vous vous en doutez, une telle inspection doit être particulièrement minutieuse. Car si certains défauts sont surtout d’ordre esthétique, d’autres peuvent avoir des conséquences structurelles importantes.
Comptez au minimum 3 heures pour faire un contrôle approfondi de votre futur appartement. Mais cela peut prendre beaucoup plus de temps en fonction de la superficie à inspecter et du nombre de parties communes. Ou encore si le logement est meublé.
Qui peut faire un état des lieux à Dubaï ?
Pour effectuer ce snagging, vous pouvez faire appel à des entreprises spécialisées dans l’inspection immobilière ou des cabinets d’ingénierie. Comptez au minimum 500 AED pour obtenir un rapport fiable.
Vous pouvez aussi faire cet état des lieux vous-même. Car il n’existe aucune obligation légale à ce sujet à Dubaï. Mais nous ne pouvons que vous conseiller de choisir des professionnels habitués de ces inspections. Ce pourrait être très préjudiciable pour vous de passer à côté de certaines anomalies.
C’est pourquoi notre agence immobilière Immo RMC propose à ses clients d’effectuer ce rapport gratuitement. Car votre satisfaction et le respect de vos droits seront toujours notre priorité.
Qui doit-être présent pour réaliser un snagging à Dubaï ?
Il est recommandé que l’acheteur soit présent lors de l’inspection de snagging, même s’il fait appel à un professionnel. Cela lui permet de voir directement les défauts identifiés et d’en discuter avec l’inspecteur. Cependant, sa présence n’est pas toujours obligatoire.
Le promoteur immobilier est parfois représenté, surtout pour les grands projets. Cela permet une communication directe sur les défauts identifiés. Néanmoins, il n’effectue pas lui-même l’inspection détaillée. Pour des biens de luxe ou des défauts complexes, des experts techniques spécialisés peuvent être sollicités en plus de l’inspecteur, pour approfondir le diagnostic dans certains domaines (électricité, plomberie, etc).
Plus rarement, des représentants des autorités de régulation immobilière, dont la RERA, peuvent être impliqués, notamment en cas de défauts de sécurité ou de non-conformité aux normes de construction.
Quels documents préparer pour votre état des lieux ?
Bien que le snagging ne soit pas légalement obligatoire, les promoteurs immobiliers considèrent généralement cette étape comme faisant partie de la procédure standard.
Ils devront en effet intervenir en cas de constat de défauts. Ils ont donc besoin de savoir qui réalise l’inspection et de vérifier son identité.
Vous devez par conséquent présenter une pièce d’identité et votre titre de propriété.
Et si vous faites appel à un professionnel, préparez une procuration.
Parfait ! Il ne reste plus qu’à procéder à l’inspection minutieuse de chaque pièce.
Quels sont les éléments à vérifier, pièce par pièce ?
Pour réaliser un snagging efficace et ne rien laisser au hasard, il est essentiel de procéder méthodiquement, pièce par pièce. Mais certains éléments sont à tester dans l’ensemble de l’appartement.
Dans l’ensemble de l’appartement
Dans l’ensemble de l’appartement, plusieurs éléments sont à inspecter avec soin.
• Examinez la propreté générale du logement, en vérifiant qu’un nettoyage professionnel a été effectué. Si l’appartement est meublé, assurez-vous que tous les meubles sont correctement installés et en bon état. Pour ça, n’hésitez pas à tout ouvrir, à vérifier les coussins des canapés, les lattes du sommier, etc.
• Ensuite, inspectez toutes les finitions: murs, plafonds, sols… Ne laissez passer aucune fissure, trou, écaillage de peinture ou marque. Faites très attention aux joints entre les carreaux et à l’uniformité des surfaces. Et vérifiez l’alignement.
• Testez le fonctionnement de chaque porte et fenêtre. Elles doivent s’ouvrir et se fermer facilement, sans forcer et sans grincer. Contrôlez les serrures, les joints et l’isolation. Vérifiez également, s’il y en a, le bon état des volets roulants ou des stores.
• Au niveau électrique, passez en revue tous les interrupteurs et toutes les prises.
Et n’oubliez pas de tester les appareils électroménagers, le système de climatisation et le chauffage de l’eau. Tout bruit anormal est un problème potentiel.
• La sécurité est un aspect important : assurez-vous de la présence et de l’efficacité des détecteurs de fumée et des extincteurs. Contrôlez la robustesse et la fiabilité des serrures. Et vérifiez le système d’interphone ainsi que la sonnette.
• Pour les appartement équipés d’un système domotique ou d’appareils connectés, vérifiez leur bon état et leur compatibilité.
Dans la cuisine
Dans la cuisine, portez une attention particulière aux appareils électroménagers.
• Vérifiez le bon fonctionnement du réfrigérateur, ainsi que l’ouverture de la porte et l’état neuf des joints d’étanchéité.
• Pour le four, essayez les différents modes de cuisson. Pour la plaque de cuisson, assurez-vous que tous les foyers chauffent correctement et uniformément.
• Ensuite, testez la hotte aspirante. Là aussi, tout bruit anormal doit attirer votre attention. Vérifiez également la propreté des filtres et l’éclairage intégré.
• S’il y a un lave-vaisselle, vous pouvez lancer un programme. Assurez-vous que la porte se ferme hermétiquement et que l’appareil ne fuit pas.
• Inspectez les placards et les tiroirs. Ils doivent s’ouvrir et se fermer sans blocages. Vérifiez qu’il n’y ait pas de rayures, de fissures ou tout autre dommage sur les surfaces.
• Un point à ne surtout pas négliger : la vérification de l’évier et de sa robinetterie. Testez le débit et la pression de l’eau. Jetez un œil sous l’évier pour être certain qu’il n’y ait pas de fuite. Et remplissez le bac pour vérifier la bonne évacuation.
• Enfin, examinez la qualité des joints, en particulier autour de l’évier et entre les éléments de la cuisine.
Dans la salle de bain
Dans la salle de bains, commencez par inspecter attentivement le carrelage sur les murs et le sol.
• Vérifiez l’absence de fissures, de décollement ou d’éclats. Les joints doivent être propres et en bon état. Faites particulièrement attention aux angles et aux zones autour de la baignoire, de la douche et du lavabo, où l’humidité pourrait causer des dégâts à terme.
• Testez chaque équipement sanitaire pour vérifier le bon fonctionnement de la plomberie. Actionnez le robinet du lavabo et les mitigeurs de la douche et de la baignoire. L’eau froide et l’eau chaude doivent couler correctement avec une pression suffisante. Et tout ça, sans fuites ; ni au niveau des tuyaux, ni au niveau des joints.
• Inspectez la chasse d’eau et le mécanisme de remplissage du réservoir des toilettes. Vérifiez également la stabilité des toilettes et l’état du joint d’étanchéité à la base.
• Faites aussi attention aux détails comme le porte-serviettes, le support pour papier toilette ou les étagères. Ils doivent être correctement fixés au mur et en parfait état.
• Enfin, vérifiez l’éclairage et la ventilation de la pièce. Le système de ventilation ne doit pas faire de bruit excessif.
Dans les chambres et les espaces de vie
Dans ces pièces, le confort est la priorité. En plus de ce que vous avez déjà inspecté préalablement dans l’ensemble de l’appartement, vous devez faire attention à quelques points supplémentaires.
• Inspectez les placards et les rangements intégrés. Vérifiez que les portes coulissent sans effort. Les étagères, elles, doivent être stables et bien fixées. Assurez-vous que les aménagements intérieurs, tels que les tringles et les tiroirs, sont en bon état.
• Testez les prises de télévision et de téléphone présentes dans ces pièces. Les connexions pourraient ne pas être encore établies. Ou les prises mal fixées. Si possible, branchez des appareils pour vous assurer que tout est bien fonctionnel.
• Évaluez l’isolation phonique des pièces. Prenez le temps d’écouter les bruits provenant des appartements voisins ou de l’extérieur.
• Et pour les appartements meublés, examinez chaque meuble. Assurez-vous que les armoires, les commodes et les étagères sont stables et que les portes et les tiroirs s’ouvrent et se ferment facilement. Vérifiez que les lits sont solides et que les matelas sont propres et en bon état. Testez également le confort et la fonctionnalité des canapés, des fauteuils et des chaises. Ne négligez aucun détail.
Sur le balcon ou la terrasse
Sur le balcon ou la terrasse, inspectez le sol. Assurez-vous aussi, que les façades sont en bon état, sans fissures, écaillages ou traces d’humidité.
Testez le bon fonctionnement des poignées et des portes-fenêtres.
Autre point très important : l’étanchéité. Vérifiez que les joints et les soudures sont en bon état et qu’il n’y a pas de signes d’infiltration d’eau.
Contrôlez également les finitions, comme les plinthes et les seuils, pour vous assurer qu’elles sont bien fixées et uniformes.
Testez les garde-corps pour garantir votre sécurité. Vérifiez qu’ils sont solidement ancrés, stables et conformes aux normes de sécurité en vigueur. Assurez-vous qu’il n’y ait pas de barreaux manquants, rouillés ou endommagés.
Si le balcon ou la terrasse dispose d’une piscine, vérifiez le bon fonctionnement du système d’évacuation et de remplissage d’eau. Contrôlez l’état des revêtements de la piscine et l’absence de fuites ou de dommages visibles.
Dans les parties communes
Dans les parties communes de l’immeuble, commencez par inspecter le hall d’entrée. Vérifiez que le système d’interphone et les boîtes aux lettres sont en bon état. Assurez-vous que la porte d’entrée principale se verrouille de manière sécurisée et que l’accès est bien contrôlé.
Testez les ascenseurs. Les boutons d’appel et les indicateurs d’étage doivent être en parfait état et réactifs. Vérifiez également la présence et la validité du certificat de contrôle technique.
Faites un petit tour dans les escaliers et les paliers. Ils doivent être bien éclairés et propres. Là aussi, toute fissure est à signaler. Par ailleurs, vérifiez que les rampes sont solidement fixées et conformes aux normes de sécurité.
Évaluez l’état général des couloirs et des murs des parties communes.
Si l’immeuble dispose d’un parking, vérifiez l’accessibilité et la sécurité de celui-ci. Les places doivent être clairement délimitées. Et les portes d’accès doivent fonctionner correctement.
En tout cas, ne laissez rien passer. Et prenez des photos de tout ce que vous pouvez trouver anormal.
Faut-il un équipement particulier pour réaliser un snagging ?
Les inspecteurs professionnels utilisent parfois des outils comme des caméras thermiques, des testeurs de prises électriques et des humidimètres pour détecter des défauts cachés.
Mais la plupart des problèmes peuvent être identifiés sans tous ces équipements. À conditions de ne rien oublier, comme nous venons de le voir.
Pour les villas et maisons, l’inspection doit aussi couvrir la salle des pompes, le réservoir d’eau, les regards, le jardin, l’abri voiture et le toit. Là encore, une observation attentive suffit généralement.
Si vous n’avez noté aucun défaut, il ne vous reste plus qu’à enregistrer votre propriété auprès du Dubaï Land Department (DLD). Et sinon ? Que se passe-t-il ?
Si un défaut est constaté, quelles sont les issues ?
Si vous constatez certaines imperfections, c’est normal. Ne vous inquiétez pas.
Vous devez établir une snag list avec tous les défauts que vous avez rencontrés. Même ceux qui peuvent paraître anodins. Le promoteur doit alors corriger tous les problèmes listés, à ses frais. Et ce, avant la livraison définitive du bien.
Selon le nombre de défauts et le temps nécessaire pour les régler, un nouveau snagging peut être organisé quelques jours ou semaines plus tard pour vérifier que tout a bien été rectifié.
Que se passe-t-il si des défauts sont constatés après le snagging?
Eh oui ! Certains défauts peuvent avoir échappé à votre vigilance, ou s’être révélés à l’usage. Mais c’est prévu. La loi n°6 de 2019 concernant la propriété de biens immobiliers en copropriété dans l’émirat de Dubaï est très claire.
“Un promoteur est également responsable, pour une période d’un (1) an à compter de la date de livraison de l’unité, de remédier ou de rectifier tout défaut ou problème dans les unités privées et les parties communes, et de réparer ou de remplacer, sans frais pour les propriétaires, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres équipements et systèmes endommagés ou défectueux dans le bien immobilier en copropriété.”
Donc, si vous constatez un problème dans les 12 mois suivant la récupération des clés, le promoteur est tenu de le réparer. Cette garantie légale, la Defect Liability Period (DLP), vous protège contre les vices cachés et les malfaçons qui n’étaient pas détectables lors de la livraison.
Il peut être ainsi très judicieux de refaire un état des lieux complet quelques mois avant la fin de ce délai. Cela vous permettra d’identifier les éventuelles anomalies apparues avec le temps, comme des fissures, des infiltrations d’eau ou des dysfonctionnements des équipements.
N’hésitez pas à être vigilant et à inspecter minutieusement votre bien avant l’expiration de la garantie. Cela vous évitera de supporter les coûts de réparation ultérieurs. Et vous aurez, en plus, un logement tout neuf.
Et si un défaut apparaît après les 12 mois de garantie ?
Ne vous inquiétez pas, même après la première année, vous êtes couvert par des garanties supplémentaires pour les problèmes structurels. Et uniquement pour les problèmes structurels !
En effet, la loi des Émirats arabes unis protège les acheteurs de biens immobiliers pendant une période de dix ans après la livraison du bien. Cette garantie, appelée « responsabilité décennale », concerne spécifiquement les défauts qui pourraient compromettre la solidité et la sécurité du bâtiment, comme des fissures importantes dans les murs porteurs.
Concrètement, si vous constatez ce type de problèmes dans votre bien après les 12 premiers mois, vous pouvez vous retourner contre le promoteur et l’architecte. Ils seront alors tenus de réparer, sans que vous ayez à prouver leur responsabilité.
Quels sont les droits du propriétaire à Dubaï ?
Acheter sur plan n’est pas forcément toujours rassurant. Les risques peuvent faire peur.
Mais, comme vous pouvez le constater, vous êtes bien protégé à Dubaï contre les défauts que vous pourriez trouver lors de la livraison de votre logement.
D’autres soucis vous inquiètent certainement… Et si votre logement n’était pas livré dans les délais ? Et si le promoteur faisait faillite avant d’avoir terminé la construction ?
À Dubaï, la loi couvre le propriétaire contre de tels problèmes.
Délais non respectés
D’abord, il faut savoir que les contrats doivent inclure une date de livraison ferme. Si le promoteur ne respecte pas le délai contractuel, l’acheteur peut le mettre en demeure de livrer sous un certain délai (généralement 30 à 90 jours).
Passé ce délai, l’acheteur peut résilier le contrat et demander le remboursement des sommes versées. L’acheteur peut aussi accepter le retard et renégocier des compensations (réduction de prix, upgrades, etc).
Faillite du promoteur
Par ailleurs, les promoteurs déposent obligatoirement toutes les sommes versées par les acheteurs sur un compte séquestre qui ne peut servir qu’à la construction du projet.
En cas de défaillance du promoteur, un administrateur est nommé pour faire achever le projet avec les fonds disponibles. Les acheteurs lésés peuvent se retourner contre la RERA (autorité de régulation immobilière) qui dispose d’un fonds d’indemnisation. Dans tous les cas, la RERA est là pour faire en sorte que tout se passe pour le mieux pour les investisseurs.
Vous ne risquez donc pas grand-chose à Dubaï. Surtout qu’investir dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages. Et que vous pourriez faire des plus-values à moyen et à long terme vraiment très intéressantes.
En plus, si vous choisissez une agence immobilière éthique, vous êtes certain d’éviter tout problème. Immo RMC s’entoure de promoteurs fiables qui ont largement montré leur sérieux par le passé. Et notre agence vous accompagne pour que vous puissiez mener à bien votre projet immobilier en toute sérénité.
