Immobilier : investir dans le neuf ou l’ancien ? 

par | Fév 6, 2024 | Achat immobilier, Investissement locatif

Vous souhaitez vous lancer dans un investissement immobilier ? Faire un choix entre neuf ou ancien est un sacré dilemme. En effet, l’une des premières interrogations que vous vous êtes probablement posées est relative au bien en question.Est-ce pertinent d’investir dans une nouvelle construction ? Les finitions sont-elles vraiment qualitatives ? L’usure sera-t-elle rapide ? Dans ce cas, le budget des travaux futurs sera-t-il conséquent ?Dès lors, investir dans l’ancien serait-il préférable ? Quel financement est à prévoir pour les rénovations et la mise aux normes ? Celle-ci peut en effet être ambitieuse.Budget, localisation, rentabilité locative dans le neuf ou l’ancien... Quelle est la meilleure option face aux avantages de chacune ? Y a-t-il une plus grande rentabilité à investir dans le neuf ou dans l’ancien ?Ces deux sortes d’investissement présentent chacun des points forts, et des inconvénients. Alors, mieux vaut-il investir dans le neuf ou l’ancien ? Faisons la lumière sur cette question centrale.

 

Les avantages de l’investissement dans l’ancien

En premier lieu, les anciens biens immobiliers ont un avantage certain : leur localisation. Situés au cœur des villes, parfois dans des édifices au charme indéniable, certains appartements plairont par leur cachet et les locataires y seront garantis.

D’autres biens, comme les maisons de campagne plus rustiques, peuvent également se trouver à des prix très intéressants, pensons par exemple aux vieux corps de ferme au décor idyllique. De belles bâtisses avec davantage de cachet peuvent ainsi être dénichées sur le marché. Il est possible de s’y projeter différemment si l’on dispose du budget nécessaire.

Ainsi, leur localisation alliée aux coûts plus abordables que le neuf, 10 à 15% moins élevés en moyenne, rendent l’investissement dans l’ancien attractif.

De plus, qui dit ancien ne dit pas forcément vétuste ! Le marché de l’ancien est diversifié et a l’avantage d’être disponible immédiatement après l’achat. En effet, lorsque le bien est en bon état, la projection s’y fait rapidement et plus aisément.

Les points positifs d’un investissement dans l’ancien se retrouvent également dans la rentabilité dudit bien. En effet, son prix initial étant moins élevé, la rentabilité locative pourra être plus prompte.

Au regard de ces points fortement positifs, quels avantages reste-t-il à investir dans le neuf ?

Les avantages de l’investissement neuf

Est considéré comme neuf un logement de moins de 5 ans n’ayant jamais été habité. Face aux avantages de l’achat d’un bien ancien, pourquoi acheter un appartement neuf ? Bien que la question soit légitime, les avantages à investir dans le neuf sont pourtant également nombreux.

 

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Tout d’abord, dans un bien neuf, vous économiserez sur les frais de notaire et de copropriété, moins élevés que pour un logement ancien. Vous pourrez également dire adieu à la mise aux normes des installations, souvent incontournable dans l’investissement ancien.

En outre, dans un logement neuf, le locataire peut poser ses valises et se sentir confortable. Les équipements neufs, l’agencement moderne ou encore les commodités telles que les places de parking sont fréquemment comprises dans ce genre de biens.

Aussi, les nouvelles technologies intégrées aux biens pourraient vous promettre des factures énergétiques moins élevées. Tendance, agréable, fonctionnel et offrant une possibilité d’exonération de deux années sur la taxe foncière, l’investissement dans le neuf semble être également avantageux sur le plan pratique et financier.

Les bénéfices de l’investissement neuf sont nombreux et sont autant de points positifs permettant d’augmenter la rentabilité locative du bien.

Neuf ou ancien : quel est le meilleur choix ?

Face aux avantages de chaque option, la question reste entière : comment faire son choix entre le neuf et l’ancien ? Pour se positionner et trancher, trois critères sont à prendre en compte.

La localisation du bien :

Les biens neufs se situent bien souvent à la périphérie des villes. Les quartiers peuvent être moins attractifs que ceux où se situent les logements anciens. Or, la localisation de ces derniers est plus stratégique, car à proximité des transports, commodités et centres d’emploi. La demande locative y est alors plus forte.

Étant donné qu’un logement neuf sera considéré comme ancien après quelques années, cet investissement demeure malgré tout intéressant. En effet, les villes grandissent et les facilités s’étendent autour de ces nouvelles constructions. Chaque opportunité devra ainsi être étudiée avec minutie.

Son prix global :

Bien que le prix de l’ancien soit plus attractif à l’achat, il faut également y intégrer les coûts associés. Si le prix au m2 est moins élevé que pour du neuf, les droits de mutation, ou “frais de notaire”, représentent 7 à 8% dans un achat ancien, contre 3 à 4% pour un bien neuf.

En outre, il existe nombre de facilités et de déduction d’impôts pour le neuf comme l’ancien. Toutefois, en y soustrayant le risque d’être entravé dans sa liberté de propriétaire n’est pas négligeable.

En effet, les programmes de défiscalisation permettant des réductions d’impôts semblent attractifs, mais ils entrainent de nombreuses contraintes. L’investissement initial paraît amoindri, mais à terme les conséquences peuvent être très dommageables pour le propriétaire. Ainsi, nous vous déconseillons de passer par ces apparentes facilités, car ces avantages fiscaux ont leurs limites.

Le rendement :

La rentabilité de l’immobilier neuf se situe entre 2,5 et 3% en France. Celle de l’ancien avoisine les 5% et peut aller jusqu’à 10% voire plus selon la localisation, le type de bien et les modifications envisageables.

Le rendement locatif de l’ancien peut être très intéressant en fonction de votre logement. Par exemple, il sera plus avantageux en cas de revente rapide, mais aussi en termes de sécurité, car connaissant le bien et son historique, vous saurez davantage quelles seront vos options.

Toutefois, l’investissement immobilier neuf permet également une meilleure rentabilité à moyen terme. Pour vous en assurer, avant d’investir, vérifiez également auprès d’une agence que votre bien se situe dans une zone où la demande locative est élevée.

Veillez aussi à ce que les logements alentour ne se retrouvent pas tous sur le marché locatif en même temps – le dispositif de la Loi Pinel oblige par exemple les propriétaires à ne louer leur bien qu’après 6, 9 ou 12 ans après l’achat. Dans ce cas, la rentabilité locative de votre bien neuf pourrait être impactée.

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Autres points à ne pas négliger pour investir dans le neuf ou l’ancien

La remise aux normes

La menace des normes environnementales plane sur le marché immobilier ancien. En effet, à partir de 2025 et 2028, les propriétaires d’un bien considéré comme une “passoire thermique” ne seront plus en mesure d’accueillir des locataires en France. Aussi, conformément à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les locataires des logements classés G et F, les plus énergivores, seront en droit d’exiger de leur propriétaire des travaux d’économies d’énergie.

Un logement neuf est aux normes et consomme donc six fois moins d’énergie qu’un bien ancien. Ainsi, les charges seront moins élevées pour les futurs locataires et les améliorations ne seront pas à considérer dans l’immédiat.

En outre, dans un logement neuf, bien que les aléas de la construction puissent augmenter les délais de livraison, le promoteur voit sa responsabilité engagée pour une durée de dix ans. Si un défaut majeur devait apparaître, vous seriez ainsi couvert pour les dommages, ce qui n’est pas le cas dans l’investissement ancien – sauf si le bien en question a moins de dix ans, auquel cas cette garantie décennale vous sera transférée lors de votre achat.

Ainsi, si vous projetez d’acheter un bien ancien, assurez-vous de son état initial et de vos capacités financières futures pour envisager une rénovation conforme à la loi en vigueur.

Gardez également à l’esprit que les travaux dans un bien ancien en vue d’une rénovation énergétique ouvrent à des subventions de l’État prenant la forme d’exonération de la taxe foncière ou de réduction de la TVA.

Les aides qui n’en sont pas

Pour un achat neuf en France, gare aux dispositifs de défiscalisation qui peut freiner vos ambitions immobilières. Certains d’entre eux peuvent en effet rendre impossible la revente avant un certain délai. En outre, ils peuvent entrainer un plafonnement du loyer mensuel demandé par le bailleur, et ce même après la fin du bail d’un locataire. Le propriétaire n’est ainsi pas libre de fixer le loyer qu’il souhaite, d’autant plus si son logement se situe en zone “tendue”.

Ces critères imposent de se questionner quant à la localisation de votre investissement. Vérifiez les plafonds de loyers pour chaque zone qui vous intéresse. Notez que ce plafonnement existe également dans les grandes villes et qu’il concerne également l’immobilier ancien.

Un accompagnement professionnel pour y voir clair

Investir seul peut être laborieux.

En effet, si vous souhaitez vendre votre logement neuf, pensez au fait qu’il ne sera, dès lors, plus considéré comme tel. En effet, sa valeur diminuera dès l’entrée du premier locataire. Après cinq ans, elle sera la même qu’un logement ancien.

Vous serez ainsi confronté à la revente de votre bien à un coût inférieur à celui d’achat. Dans ce cas, vous seriez perdant puisque vous ne percevrez pas de plus-value lors de sa vente. A contrario, les biens anciens voient leur valeur augmenter à mesure qu’ils sont améliorés et rénovés.

Le plus pertinent est donc de se faire accompagner par un expert afin d’être sûr que votre choix immobilier soit parfaitement pensé selon votre situation personnelle et vos besoins.

Le marché immobilier neuf sur plan à Dubaï

Le marché neuf dubaïote fonctionne sur plan. Il présente bien des avantages, plus conséquents que dans l’immobilier français.

En effet, en faisant le choix de l’achat d’un appartement neuf à Dubaï, vous vous offrez la certitude d’obtenir un bien de qualité à un coût intéressant et à la disponibilité rapide. Vous aurez ainsi la possibilité d’habiter ou de louer votre bien immobilier neuf à Dubaï, avant même d’avoir finalisé son paiement.

Un appartement au cœur de Dubaï, neuf et sur plan, vous sera accessible sans endettement par le biais des plans de paiements échelonnés.

En choisissant un quartier au rendement locatif élevé, la rentabilité de votre bien couvrira tout ou une partie de vos frais d’achats et, très vite, vous pourrez bénéficier d’une plus-value intéressante. En effet, le taux de rendement locatif dubaïote est l’un des plus intéressants du marché immobilier mondial.De plus, ses beautés immobilières sont innombrables…

 

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Les aides à l’achat disponibles en France sont très peu avantageuses en comparaison au marché émirati, notamment en raison des plans de paiements échelonnés.

En effet, ces derniers vous permettent de profiter de votre bien et d’en disposer comme bon vous semble, et ce sans limite de temps à partir du moment où vous aurez atteint un certain seul de versements. En comparaison à l’attente de 6 à 12 ans nécessaire sur le dispositif de la Loi Pinel, l’avantage est conséquent.

Que vous choisissiez de louer le bien à des locataires sur du long terme, à des guests pour de courts séjours, ou de revendre votre bien, vous serez assurément gagnants en investissant à Dubaï.

Cette option émiratie apparaît ainsi comme un excellent compromis pour qui souhaite acheter un bien et bénéficier d’un taux de rentabilité d’investissement locatif dans le neuf en plein essor. Investir dans l’immobilier neuf à Dubaï allie les avantages du neuf et de l’ancien.

Neuf ou ancien : entourez-vous d’experts

Finalement, investir dans le neuf ou dans l’ancien offre des avantages différents. Votre choix variera en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Mais gardez en tête que tout bien neuf finira par devenir ancien. À terme, les avantages de l’ancien se cumuleront ainsi à ceux du bien neuf.

Investir dans le neuf paraît ainsi plus intéressant pour qui veut maximiser sa rentabilité locative à court, moyen et long terme. Toutefois, il se pourrait que votre véritable intérêt ne se trouve pas dans l’hexagone…

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