L’Immobilier à Sharjah vs l’immobilier à Dubaï
Sharjah n’est certes pas Dubaï. Mais le marché de l’immobilier y est très motivant.
L’immobilier à Sharjah
Le marché immobilier à Sharjah connaît une croissance importante ces dernières années. En grande partie grâce à une loi approuvée en 2022 par le cheikh Sultan bin Mohamed Al Qasimi, souverain de Sharjah. Cette loi accorde la pleine propriété immobilière à toutes les nationalités. Les investisseurs étrangers ont donc maintenant les mêmes droits que les citoyens des Émirats arabes unis en termes d’accession à la propriété. Ils peuvent ainsi louer, mettre en location ou vendre leurs biens à tout moment.
Sharjah se développe en conséquence. Et certains quartiers sont particulièrement attractifs.
Principaux quartiers et types de biens disponibles
Les quartiers les plus populaires de Sharjah sont :
- Al Nahda : Ce quartier résidentiel proche de Dubaï est très prisé des familles et des personnes travaillant à Dubaï. Il propose des appartements à des prix abordables.
- Al Majaz : Quartier animé du centre de Sharjah, vous y trouvez le grand parc Al Majaz Waterfront, des restaurants et le centre culturel de Sharjah. Et de nombreux appartements à acheter ou à louer.
- Al Khan et Al Mamzar : Ces quartiers résidentiels en bord de mer offrent des appartements et des villas abordables.
- Aljada : Vaste projet de communauté résidentielle avec appartements, villas, écoles, espaces verts et complexe de loisirs.
Et au cœur de ce méga-projet : Naseej District. Dédié à l’art et à la culture, il accueillera de nombreux ateliers d’artistes et espaces d’exposition. Le premier immeuble résidentiel, Tiraz, a été livré fin 2023. D’autres sont prévus dans l’année et en 2025. - Al Zahia et Maryam Island : Nouveaux quartiers avec des développements immobiliers haut de gamme. Les villas de Al Zahia au milieu de la verdure et en plein centre de Muwaileh Commercial et les appartements de Maryam Island avec vue mer se vendent à peine arrivés sur le marché.
Alors, renseignez-vous sur les projets en cours dans ces quartiers.
Gamme de prix moyenne par type de bien
Comme partout, les tarifs varient en fonction du quartier que vous visez.
Mais voici des fourchettes du prix de l’immobilier à Sharjah.
- Studio : à partir de 200 000 AED
- Appartement 1 chambre : de 270 000 AED à 2,5 millions AED selon les quartiers
- Appartement 2 chambres : de 300 000 AED à 5,8 millions AED… avec une telle différence de tarifs, on vous laisse imaginer le niveau de prestations haut de gamme dans certains appartements…
- Villa 3 chambres : de 400 000 AED à 5 millions AED.
Vous pouvez donc trouver à Sharjah des biens immobiliers à des prix tout à fait abordables. Mais aussi des logements de luxe aux prestations équivalentes à celles de Dubaï.
Profil des investisseurs et acheteurs à Sharjah
Avec une telle disparité de tarifs, il est tout à fait normal que le profil des investisseurs et des acheteurs immobiliers à Sharjah soit assez diversifié.
Les investisseurs des autres émirats, en particulier de Dubaï, choisissent Sharjah en raison de prix plus abordables et du fort potentiel de croissance.
Les appartements studios et une chambre ainsi que les villas familiales sont particulièrement populaires auprès des investisseurs. Il faut dire qu’ils offrent des rendements locatifs élevés et un bon potentiel de plus-value à la revente.
Par ailleurs, la nouvelle loi autorisant la pleine propriété aux étrangers incite de nombreux expatriés, notamment des familles, à acheter des biens à Sharjah plutôt que de louer. Ils sont séduits par les grands projets comme Aljada qui offrent un cadre de vie agréable avec de nombreux espaces verts et équipements.
Sharjah attire des investisseurs du monde entier, en particulier du Moyen-Orient, d’Asie et d’Europe, qui cherchent à profiter du dynamisme du marché et des rendements locatifs attractifs. La possibilité d’obtenir un visa résident (Golden Visa) en investissant un minimum de 2 millions AED est aussi un facteur clé.
Il est évident que cette diversité de profils contribue au dynamisme et à l’attractivité croissante de Sharjah.
D’autant plus que l’économie des Émirats arabes unis est au beau fixe. Le FMI prévoit une croissance de 4,5 % pour 2024. Et la création d’emploi qui en découlera va continuer de stimuler la demande de logements à Dubaï et dans les autres émirats.
L’immobilier à Dubaï
Le marché de l’immobilier à Dubaï vous est certainement plus familier que celui de Sharjah. Il a d’ailleurs enregistré des niveaux d’activité record au 2ème trimestre 2024, avec une croissance annuelle des ventes de plus de 30% et une hausse de 71% du nombre d’acheteurs par rapport à 2023.
Le luxe est particulièrement dynamique : le prix moyen d’une propriété de luxe était de 3,7 millions AED en 2023.
Quant aux autres biens, le marché devrait se stabiliser un peu avec la livraison de nouveaux logements dans des quartiers plus abordables comme Mudon ou Dubai South.
Principaux quartiers et types de biens disponibles
On ne présente plus les quartiers emblématiques de Dubaï comme Downtown Dubai ou Dubai Marina. Vous pouvez y trouver des appartements haut de gamme. À moins de préférer les villas de Palm Jumeirah.
Les quartiers d’affaires comme Business Bay sont aussi très appréciés. Et si vous souhaitez rester proches du centre, Al Barsha, JLT ou encore JBR sont des zones à étudier attentivement.
Les quartiers résidentiels comme Arabian Ranches ou Dubai South séduisent les familles avec leurs aménagements agréables et leurs jolies villas et townhouses.
Gamme de prix moyenne par type de bien
Question tarif, il n’est pas rare de trouver des appartements ou des villas au-delà de 500 millions AED.
Mais sans aller jusqu’à ces extrémités luxueuses, voici une fourchette de prix pour des biens immobiliers à Dubaï :
- Studio : de 255 000 AED à 4,5 millions AED
- Appartement 1 chambre : de 380 000 AED à 22 millions AED
- Appartement 2 chambres : de 530 000 AED à 52 millions AED
- Villa 3 chambres : de 1 million AED à 43 millions AED.
Comme vous pouvez le constater, la différence avec Sharjah est très importante. En comparaison, même le luxe à Sharjah reste “abordable”. Cette différence de prix s’explique en partie par la notoriété internationale de Dubaï, qui attire une clientèle fortunée en quête de luxe et de prestige.
Les prix de vente devraient encore augmenter de 5 % cette année, après les fortes hausses déjà constatées en 2022 et 2023.
On comprend donc très bien l’attrait de Sharjah…
Les avantages d’investir à Sharjah vs à Dubaï
Si vous avez encore quelques doutes sur l’intérêt de l’immobilier à Sharjah par rapport à Dubaï, faisons un petit comparatif des avantages de chacun.
Les avantages d’investir dans l’immobilier à Sharjah
- Des prix généralement plus abordables qu’à Dubaï
L’un des principaux avantages d’investir dans l’immobilier à Sharjah est le niveau de prix. Pour un budget donné, vous pouvez acquérir une propriété plus grande ou mieux située à Sharjah. Et sans forcément rogner sur les prestations.
- Des rendements locatifs potentiellement plus élevés
Grâce à des prix d’achat plus abordables et à une demande locative de plus en plus importante, Sharjah offre des rendements supérieurs à ceux de Dubaï. Les taux de rendement brut y atteignent 8 % en moyenne.
- Un marché moins saturé et concurrentiel
Autre avantage de Sharjah, son marché immobilier est moins saturé et concurrentiel que celui de Dubaï. Il est donc plus facile pour un investisseur d’y trouver une opportunité immobilière à fort potentiel.
- Un potentiel de croissance à long terme
Le marché de Sharjah est moins mature et établi que celui de Dubaï. Il offre donc de belles perspectives de croissance et de plus-values sur le long terme. Surtout dans les quartiers en développement.
Avec une population qui devrait doubler d’ici 2040 pour atteindre 3 millions d’habitants, Sharjah va connaître une expansion rapide qui va tirer la demande immobilière vers le haut. De grands projets urbains sont en développement pour accompagner cet essor.
Dans un avenir proche, Sharjah sera un hub touristique et culturel. Ce qui devrait largement contribuer à son attractivité.
L’immobilier à Sharjah semble donc avoir un bel avenir devant lui.
Les avantages d’investir dans l’immobilier à Dubaï
- Un marché immobilier établi et réputé internationalement
Investir à Dubaï revient à miser sur une valeur sûre. Sa réputation mondiale, sa croissance économique continue, ses projets avant-gardistes, son système politique stable… tout est fait pour que Dubaï soit un marché immobilier de prédilection au niveau international.
- Un large choix de biens haut de gamme et de luxe
L’immobilier de luxe est l’un des segments phares du marché de Dubaï. Villas de prestige en bord de mer, penthouses somptueux avec vue imprenable, appartements ultra-modernes avec services hôteliers… La ville ne manque pas de propriétés exceptionnelles qui attirent une clientèle fortunée.
Et cet immobilier de luxe offre un potentiel locatif et une plus-value très élevés. Investir dans ce segment premium, c’est viser une clientèle à très haut pouvoir d’achat, en quête de propriétés uniques et prête à payer le prix fort.
- Une forte demande locative
Le marché locatif est l’un des grands atouts de l’immobilier à Dubaï. La demande de logements en location y est particulièrement soutenue. Il faut dire que la ville attire un flux continu de travailleurs qualifiés et d’expatriés. Et évidemment, cette population active a besoin de se loger. Le taux d’occupation est ainsi très élevé.
Investir à Dubaï est donc une stratégie très rentable.
Au final, le choix entre l’immobilier à Sharjah et à Dubaï dépendra de vos priorités et de votre budget. Si vous recherchez le prestige, l’effervescence et des biens d’exception, Dubaï sera incontournable, quitte à mettre le prix. Mais pour un investissement rentable dans un cadre de vie équilibré, avec un fort potentiel de plus-value, Sharjah offre des opportunités très intéressantes.
D’ailleurs, au-delà des aspects purement immobiliers et financiers, il est aussi judicieux de considérer les caractéristiques de ces deux émirats. Vous pourrez ainsi décider avec tous les éléments en mains.
Les différences entre Dubaï et Sharjah
Si le coût de l’immobilier est plus abordable à Sharjah, c’est également valable pour le coût de la vie. Les courses alimentaires, les loisirs, les frais de scolarité sont 15 à 30 % moins chers en moyenne qu’à Dubaï. Ce qui permet d’avoir un meilleur niveau de vie pour un même salaire.
Surtout que vous pouvez tout à fait travailler à Sharjah et vivre à Dubaï. Car Sharjah n’est qu’à 20-30 minutes de route de Dubaï. C’est un excellent compromis pour profiter du meilleur des deux émirats. Vous pouvez notamment échapper aux loyers exorbitants, à la circulation ou au mode de vie parfois superficiel de Dubaï.
Sharjah a en effet su garder une atmosphère plus traditionnelle et culturelle que Dubaï. L’émirat mise sur ses musées, son architecture historique, ses événements culturels.
C’est une ville plus calme et conservatrice, idéale pour les familles. L’application des lois y est aussi plus stricte.
Avec tous ces avantages, Sharjah apparait de plus en plus comme une alternative très séduisante. Que ce soit pour y investir ou pour y vivre, cet émirat semble le lieu idéal pour un achat immobilier malin.
Bien sûr, Dubaï restera toujours Dubaï, avec son aura internationale et son immobilier de prestige inégalé. Mais Sharjah mérite vraiment toute votre attention. Maintenant ! Avant que les prix ne suivent la courbe fulgurante de ceux de Dubaï.
