Qu’est-ce-que le rendement locatif ?
Lors de l’achat d’une propriété, qu’elle soit déjà construite ou en cours de planification, il est essentiel d’être en mesure d’estimer le rendement locatif potentiel. Il est inévitable de passer par la case du calcul de rendement locatif pour cet investissement. Le rendement locatif est en rapport direct avec le prix auquel vous achetez votre bien immobilier à Dubaï. Il s’exprime en pourcentage et vous indique quel retour sur investissement vous pouvez espérer d’un investissement immobilier à Dubaï.
Un bon rendement locatif en longue durée se situe généralement aux alentours de 5% alors qu’en location courte durée, il peut fréquemment dépasser les 10% !
Vous devez donc déjà avoir une idée des prix de l’immobilier à Dubaï et ensuite vous renseigner sur les revenus locatifs moyens du quartier dans lequel vous investissez. Après cela, vous pourrez estimer le rendement locatif potentiel de votre achat immobilier.
Le rendement locatif vous aide ainsi à déterminer facilement si l’achat que vous vous apprêtez à faire est un bon investissement, ou à évaluer le potentiel d’un logement dont vous êtes déjà le propriétaire. Il peut par exemple vous permettre de déterminer le nombre d’années qu’il faudra pour récupérer la somme investie. Mais attention, il faut bien faire la différence entre un rendement locatif brut, et un rendement locatif net, car le deuxième prend en compte les charges liées à votre bien. En effet, tout propriétaire a des charges, et si le logement est en courte durée, il faudra prévoir des frais spécifiques comme les frais de ménage et la commission d’une agence qui gère au quotidien votre bien. Investir dans l’immobilier à Dubaï comporte de nombreux avantages et reste un des investissements les plus sûrs ; nous avons d’ailleurs une équipe dédiée à la réussite de votre projet et pouvons vous aider à définir votre projet d’investissement personnalisé à Dubaï dès maintenant.
Le rendement locatif brut et le rendement locatif net
Le rendement locatif brut correspond aux revenus générés directement par vos locataires, que ce soit en courte ou longue durée, que vous percevez chaque mois ou annuellement, avant d’avoir comptabilisé les charges. Il ne faut donc pas le confondre avec le rendement locatif net, qui reflète concrètement la somme d’argent que vous pourrez empocher à la fin du mois. Pour augmenter votre rendement locatif à Dubaï, vous pouvez évidemment optimiser et réviser les prix que vous proposez à des locataires, mais vous devez aussi vous assurer de payer le moins de charges possibles.
En effet, lorsque vous êtes propriétaire, que ce soit en France, aux Émirats arabes unis ou ailleurs, vous avez des charges qui doivent être considérées dans votre calcul. Il peut y avoir par exemple des charges pour l’entretien de la copropriété et les services proposés dans la résidence ; les résidences à Dubaï comportent très souvent des agents de sécurité, une ou plusieurs piscines, des salles de sport, et autres aménagements en tous genres. Si votre logement est en courte durée, il faudra aussi compter les abonnements pour internet, l’eau ou encore le gaz. Après avoir déduit ces charges, vous obtiendrez le rendement locatif net de votre logement.
Alors, comment estimer les charges ?
Il vous faut intégrer toutes les dépenses liées à l’exploitation de votre bien et les additionner. De manière exhaustive, nous pouvons citer les charges liées aux factures d’énergie et abonnements à internet et autres services multimédias, les dépenses liées à l’entretien, aux services dispensés dans la résidence ou aux frais liés à la législation locale. De plus, indépendamment de si vous louer meublé ou non, en courte durée ou en longue durée, vous devrez prendre en compte votre investissement de départ, qui comprend sans doute la décoration ou l’aménagement du logement. L’idéal est sans doute de vous faire accompagner dans ces démarches par des personnes connaissant déjà le secteur immobilier à Dubaï et ses enjeux.
Comment calculer un rendement locatif ?
Vous avancez dans votre projet d’investissement immobilier à Dubaï, vous connaissez le prix des appartements ou des maisons à Dubaï qui vous intéresse ainsi que les revenus locatifs potentiels que ce bien peut vous rapporter. Vous pouvez donc calculer le rendement locatif de votre investissement.
Commençons par le rendement locatif brut, dont nous avons vu qu’il correspondait aux loyers que vous percevez et ce que cela représente par rapport à votre investissement de base. Vous devez donc connaître, d’une part, votre prix d’achat et d’autre part vos revenus locatifs annuels potentiels.
Pour calculer le rendement locatif brut, il faut diviser le montant des revenus annuels par le prix de votre bien immobilier. Ensuite, multipliez le résultat obtenu par 100 pour avoir le rendement locatif à Dubaï pour votre appartement ou maison.
Voici la formule :
(revenus locatifs d’une année / prix de votre bien immobilier) x 100 = rendement locatif brut
Supposons que vous achetiez un bien à Dubaï à 150.000 euros dans un quartier ou le loyer mensuel moyen est de 1500 euros par mois, ce qui fait 18.000 euros de revenus locatifs bruts par an. On applique la formule vue précédemment et on obtient ce calcul :
(18.000/150.000) x 100 = 12%
Votre rendement locatif brut correspond donc à 12% de votre investissement immobilier. Voilà déjà un bon indicateur pour déterminer si oui ou non l’investissement en vaut la chandelle. Passons maintenant à l’étape suivante qui vous permettra de vous assurer définitivement que vous pourrez tirer des bénéfices suffisants de votre investissement ; calculons le rendement locatif net.
Pour cela, reprenons notre chiffre correspondant aux revenus locatifs bruts annuels, soit : 18.000 euros. Il faudra en déduire le coût de nos charges. Disons que vous avez 2000 euros de charges locatives par an, comprenant donc les dépenses que nous avons évoquées précédemment, il vous reste donc 16.000 euros en poche. On refait le même calcul en remplaçant les revenus locatifs bruts par les revenus locatifs nets.
(16.000/150.000) x 100 = 10,67 %
Votre rendement locatif net est donc de 10,67%. On peut par exemple en déduire qu’en un peu moins de 10 ans, vous aurez récupéré l’équivalent de la somme investie au départ, tout en ayant un patrimoine immobilier que vous pouvez revendre à tout moment !
Le rendement locatif à Dubaï
Depuis plusieurs années, parallèlement au développement économique fulgurant qui a vu le jour à Dubaï, la ville qui n’était encore il y a 20 ans qu’un morceau de désert a vu le nombre d’investisseurs immobiliers croître de façon continue et exponentielle. Cela a permis le développement de projets immobiliers inouïs, mêlant innovation et esthétique, concurrençant de nombreux marchés immobiliers au niveau mondial. De nombreux entrepreneurs n’hésitent plus à s’installer dans cette ville innovante et on y trouve toutes les nationalités du monde. Le tourisme est aussi devenu un vecteur de développement immobilier important à Dubaï, l’hôtellerie n’ayant plus le monopole du secteur avec l’essor de différentes plateformes de location courte durée et la possibilité pour des particuliers de mettre leurs biens à disposition de voyageurs saisonniers et professionnels en déplacement. En ce qui nous concerne, nous sommes convaincus que Dubaï est un marché presque inévitable pour celui qui souhaite développer des revenus immobiliers aujourd’hui tant il comporte de nombreux avantages.
Les critères qui influencent le rendement locatif à Dubaï
Pour avoir de bons rendements locatifs, il convient de se poser plusieurs questions et de définir ses objectifs. Commençons par le type de location que vous souhaitez proposer. Aujourd’hui, aussi bien la location longue durée que la location courte durée permettent de générer des rendements intéressants. La première peut apporter plus de sécurité, dans le sens où le propriétaire installe un locataire pour plusieurs mois ou années et perçoit un loyer identique tous les mois, quand la deuxième permet de générer des revenus parfois deux fois supérieurs à la location longue durée, mais qui dépendent de plusieurs critères comme la saisonnalité, les événements importants ou encore la concurrence. Ces revenus peuvent donc augmenter et diminuer chaque mois.
À Dubaï, aussi bien la location longue durée que la location courte durée sont des activités dynamiques qui vous assurent des rendements locatifs tout au long de l’année. Dubaï occupe effectivement une place importante tant sur le plan économique que touristique. La ville mondiale est déjà un acteur majeur dans le domaine du commerce international, reliant l’Europe, l’Asie, l’Afrique et le Moyen-Orient et possédant des infrastructures logistiques de classe mondiale comme le Port de Jebel Ali ou l’aéroport international de Dubaï (DXB) ou d’al Maktoum (DWC). Dubaï occupe également une place de choix quant aux entreprises liées à la tech, affichant clairement une trajectoire la destinant à devenir le premier hub mondial de la tech dans les années à venir. Ces développements récents n’ont pas été sans voir un agrandissement et une optimisation des services de transport dans la ville ainsi que la création d’un très grand nombre d’attractions destinées à plaire tant aux professionnels s’installant à Dubaï qu’à ceux qui ne sont que de passage.
Avec plus de 9 millions de voyageurs pour la seule première moitié de l’année 2024 et une augmentation de minimum 20% du nombre de voyageurs chaque année depuis 2021, le marché du tourisme présente une demande toujours croissante, notamment en matière de locations touristiques pour des séjours de courte-durée. Dubaï propose des activités pour tous les goûts, tels que de grands centres de shopping de renommée internationale comme le Dubaï Mall ainsi que des souks traditionnels, des promenades à dos de chameaux dans le désert, des activités aquatiques et subaquatiques, des plages naturelles et îles artificielles, et bien d’autres activités encore que nous ne pourrions toutes rassembler en un seul article.
Que ce soit en longue durée ou en courte durée, tous ces critères permettent de confirmer une tendance croissante en matière de besoins locatifs à Dubaï. Ils sont un excellent indicateur que vous trouverez aisément des locataires qui vous permettront de percevoir des rendements locatifs importants.
Aussi, Dubaï présente des avantages non négligeables en matière de fiscalité dans le domaine de l’immobilier. En plus de vous faire économiser de l’argent lors de l’exploitation d’un bien immobilier, cela vous facilitera sa gestion.
Voici un tableau présentant les différences en matière de fiscalité entre la France et Dubaï.
CritèreFranceDubaïImpôt sur le revenu foncierEn France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif de 0% à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).Dubaï n’applique aucun impôt sur les revenus locatifs, ni impôt sur le revenu.Taxe foncièreLa taxe foncière est due chaque année par les propriétaires. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien.Il n’y a pas de taxe foncière à Dubaï.Taxe d’habitationSupprimée progressivement pour les résidences principales en France, mais toujours applicable dans certains cas pour les résidences secondaires.Pas de taxe d’habitation à Dubaï.Plus-value immobilièreTaxation des plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers (19% + prélèvements sociaux de 17,2%). Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention.À Dubaï, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values immobilières.Droits de mutation (frais de notaire)Environ 7-8% du prix d’achat, en fonction de la région et de la nature du bien (ancien ou neuf).Frais de transfert à Dubaï : environ 4% du prix d’achat (2% pour le gouvernement + 2% pour l’agent immobilier).TVA sur l’immobilier20% sur les biens neufs en France, mais pas sur les biens anciens.Dubaï applique une TVA de 5% sur les transactions immobilières dans certains cas, comme pour les biens commerciaux neufs. Pas de TVA sur les biens résidentiels.Régime fiscal des non-résidentsLes non-résidents sont imposés sur les revenus immobiliers perçus en France au taux minimum de 20%.Les non-résidents ne sont pas soumis à une imposition supplémentaire sur l’immobilier à Dubaï.Droit de successionBarème progressif avec des taux pouvant atteindre 45% en fonction du lien de parenté et de la valeur du patrimoine.Il n’y a pas de droits de succession sur l’immobilier à Dubaï.
Enfin, il est essentiel de minimiser vos charges et de maîtriser l’entretien de votre bien pour pouvoir optimiser son rendement locatif. Une bonne connaissance des entreprises sur le terrain est un atout non négligeable pour maîtriser vos coûts et travailler avec une agence de gestion locative ou conciergerie permet généralement d’avoir indirectement accès à ces services. Qu’il s’agisse d’abonnements à internet ou de réparation à effectuer, une personne déjà installée à Dubaï et engagée dans le milieu de l’immobilier est un gage de bonnes affaires pour vous.
En résumé, Dubaï est une opportunité à saisir pour toute personne désirant investir dans l’immobilier, et le choix du quartier où vous allez investir, le type de bien que vous souhaitez acquérir ou encore la gestion de ce bien en location est autant de critères qui doivent être maîtrisés pour faire de votre investissement un bénéfice considérable.
