Quelques avantages fiscaux généraux à Dubaï
On l’a dit, les Émirats arabes unis sont particulièrement intéressants en matière de fiscalité.
Absence d’impôt sur le revenu
L’un des avantages fiscaux les plus marquants de Dubaï est l’absence totale d’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ce qui représente une économie conséquente par rapport à la France.
D’autant plus qu’il n’existe pas non plus de charges sociales obligatoires pour les particuliers.
Les salaires sont donc perçus net, sans cotisations sociales et sans impôts. Et les revenus immobiliers également !
En ce qui concerne l’impôt sur les sociétés, les règles ont changé très récemment. Dubaï applique en effet, depuis janvier 2024, un taux de 9 % sur les bénéfices supérieurs à 375 000 AED par an (environ 95 000 €).
Les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 3 millions AED bénéficieront d’une exonération totale d’impôt pour encore quelques années, jusqu’en 2026.
En dessous de ce seuil, les bénéfices demeurent non imposables.
Notez que cet impôt ne s’applique qu’aux sociétés enregistrées localement (mainland). Les entreprises situées dans les zones franches restent exonérées d’impôt, à condition de ne pas exercer d’activités imposables en dehors de la zone franche.
Par ailleurs, Dubaï n’impose ni les dividendes distribués ni les plus-values réalisées par les entreprises.
Absence de taxe sur la fortune et du droit de succession
En plus de tous ces avantages, il n’y a pas non plus d’équivalent à l’impôt sur la fortune immobilière à Dubaï ni dans les autres émirats. Les grandes fortunes ne sont donc pas taxées sur leur patrimoine.
Et Dubaï n’applique pas de droits de succession sur les héritages. Cela signifie qu’au décès d’une personne, la transmission de son patrimoine à ses héritiers se fait sans prélèvement fiscal. Et ce, quel que soit le degré de parenté.
Une TVA peu élevée
Ce n’est qu’en 2018 que les Émirats arabes unis ont finalement introduit une TVA pour la plupart des biens et des services. Elle est fixée à un taux de 5 %.
Cependant, certains secteurs bénéficient d’une exonération de TVA, notamment ceux liés à la santé, à l’éducation, aux hydrocarbures, aux services sociaux et financiers, ainsi qu’à l’immobilier résidentiel.
Ce dernier point implique que lorsque vous achetez un bien immobilier à Dubaï, vous n’avez pas à payer de TVA en plus du prix d’achat. C’est un avantage plus qu’intéressant par rapport à la France, où l’achat d’un logement neuf est généralement soumis à une TVA de 20% (sauf dans certains cas spécifiques où un taux réduit de 5,5% s’applique).
De plus, même si vous mettez votre bien en location à Dubaï, vous n’aurez pas à facturer de TVA à vos locataires.
Absence d’impôt sur la plus-value immobilière
Autre avantage notable : l’absence d’impôt sur la plus-value immobilière à Dubaï et dans les autres émirats du pays.
Mais qu’est-ce que la plus-value immobilière exactement ?
L’impôt sur la plus-value immobilière en France
Si l’absence d’impôt sur la plus-value immobilière à Dubaï est un avantage significatif pour les investisseurs, commençons tout de même par en expliquer les mécanismes.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. En d’autres termes, c’est le bénéfice que vous réalisez lors de la revente de votre bien.
En France, notamment, cette plus-value est soumise à un régime d’imposition spécifique, appelé « impôt sur les plus-values immobilières ».
Qui est concerné par cet impôt ?
En France, l’imposition sur la plus-value immobilière s’applique à un grand nombre de biens et d’opérations réalisées par des particuliers. Les résidences secondaires, les terrains, les biens locatifs, mais aussi les logements vacants, les locaux commerciaux, ainsi que les parts de SCI (sociétés civiles immobilières) sont tous concernés par cet impôt.
Notez tout de même que la vente de la résidence principale bénéficie heureusement d’une exonération d’impôt sur la plus-value.
Par ailleurs, l’imposition sur les plus-values immobilières concerne non seulement les particuliers, mais aussi les sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu (comme les SCI à l’IR). En revanche, les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas concernées par ce régime.
Mais comment se calcule cet impôt et quels sont les taux applicables ?
Calcul de l’impôt
Avant de calculer l’impôt, voyons d’abord comment se calcule la plus-value en elle-même…
Détermination de la plus-value brute
Pour calculer la plus-value, il faut déterminer :
- Le prix d’acquisition, qui inclut le prix d’achat, les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, etc) et éventuellement le coût de certains travaux.
- Le prix de cession, qui correspond au prix de vente réel auquel on a déduit certains frais annexes (frais d’agence, diagnostics, etc.)
La différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition donne le montant de la plus-value brute.
Détermination de la plus-value nette imposable
Une fois la plus-value brute calculée, il reste encore à appliquer des abattements en fonction de la durée de détention du bien pour obtenir la plus-value nette imposable.
En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, qui est au taux de 19 % (nous y reviendrons), l’abattement est de 6 % par an de la 6ème à la 21ème année de détention. Pour la 22ème année, l’abattement est de 4 %.
Ainsi, si vous avez conservé votre bien pendant 22 ans ou plus, vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée.
Quant aux prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année de détention, puis de 1,6 % pour la 22ème année. Au-delà de la 22ème année, l’abattement est de 9 % par an.
Pour bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux, il faudra donc attendre au moins 30 ans.
En clair, plus vous conservez votre bien, moins vous payez de plus-value.
Taux d’imposition et barème progressif
Revenons sur ces deux impositions de la plus-value immobilière.
- L’impôt sur le revenu a un taux forfaitaire de 19 %.
- Les prélèvements sociaux représentent 17,2 %.
Soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette.
En plus de ce taux de 36,2 %, une surtaxe progressive s’applique lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par vendeur. Le taux de la surtaxe varie alors de 2 % à 6 %.
Exemple de calcul
Supposons les données suivantes pour un appartement vendu en 2024 :
- Prix d’achat en 2010 : 200 000 €
- Frais d’acquisition : 10 000 €
- Travaux de rénovation en 2015 : 20 000 €
- Prix de vente en 2024 : 350 000 €
- Frais de vente (agence, diagnostics) : 15 000 €
→ Calcul de la plus-value brute
Prix de cession = Prix de vente – Frais de vente = 350 000 – 15 000 = 335 000 €
Prix d’acquisition = Prix d’achat + Frais d’acquisition + Travaux = 200 000 + 10 000 + 20 000 = 230 000 €
Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition = 335 000 – 230 000 = 105 000 €
→ Calcul de la plus-value nette
Appliquons maintenant les abattements pour durée de détention, dans notre cas 14 ans.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an dès la 6ème, soit 9 années comptabilisées pour l’abattement. Donc 54 % pour 14 ans.
Plus-value nette IR = 105 000 x (1 – 0,54) = 48 300 €
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an dès la 6ème, soit 14,85 % pour 14 ans.
Plus-value nette PS = 105 000 x (1 – 0,1485) = 89 408 €
→ Calcul de l’impôt
On calcule alors 19 % sur les 48 300 € et 17,2 % sur les 89 408 €.
Impôt sur le revenu = 48 300 x 19 % = 9 177 €
Prélèvements sociaux = 89 408 x 17,2 % = 15 378 €
Comme la plus-value nette IR est inférieure à 50 000€, il n’y a pas de surtaxe.
L’impôt total dû est donc de 9 177 + 15 378 soit 24 555 €. Soit presque un quart de ce que vous auriez obtenu sans cet impôt.
Exonérations et abattements
Heureusement, il existe quelques cas particuliers. Nous l’avons vu, l’exonération la plus courante concerne la vente de la résidence principale. La plus-value alors réalisée est totalement exonérée d’impôt, quels que soient le prix de vente et la durée de détention du bien.
Par ailleurs, si le bien vendu n’a pas une valeur supérieure à 15 000€, aucun impôt n’est appliqué sur la plus-value.
Les titulaires de pensions de vieillesse ou d’invalidité peuvent, eux aussi, être exonérés s’ils sont non imposables.
Enfin, les non-résidents français originaires d’un pays de l’Union européenne bénéficient d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières réalisées en France sous certaines conditions.
Mais que se passe-t-il pour la vente de vos biens à l’étranger ?
Impôt sur la plus-value de vos biens à l’étranger
Si vous êtes résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur l’ensemble de vos revenus et plus-values. Y compris ceux réalisés à l’étranger ! C’est le principe de « mondialité » de l’impôt.
Toutefois, il existe des conventions fiscales entre la France et de nombreux pays qui peuvent modifier cette règle. Le but étant de vous éviter de payer deux fois cet impôt.
Ces accords peuvent par exemple stipuler que seul le pays où se trouve le bien immobilier a le droit d’imposer la plus-value réalisée lors de sa vente.
Mais attention, même dans ce cas, vous devez quand même déclarer cette plus-value dans votre déclaration de revenus en France. Elle sera alors exonérée d’impôt français, mais avec un mécanisme de crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé à l’étranger.
Et si le pays, comme c’est le cas des Émirats arabes unis, ne prélève pas d’impôt sur les plus-values immobilières, que devrez-vous payer ?
L’impôt sur la plus-value immobilière à Dubaï (émirats)
À Dubaï, et dans l’ensemble des Émirats, vous n’êtes pas imposé sur la plus-value immobilière, que vous soyez résident fiscal des EAU ou de tout autre pays.
Mais attention, si vous êtes résident fiscal français, les choses ne sont pas si simples pour vous…
Si vous êtes résident fiscal en France
Lorsqu’un résident fiscal français vend un bien immobilier situé à Dubaï, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu en France.
Pourtant, selon la convention fiscale entre ces 2 pays, les plus-values immobilières sont en principe imposables dans l’État où le bien est situé (donc à Dubaï).
Mais, comme Dubaï n’impose pas les plus-values immobilières, en tant que résident fiscal français vous ne bénéficiez d’aucun crédit d’impôt en France pour éliminer la double imposition. Vous devez donc déclarer et payer l’impôt sur cette plus-value en France, selon les règles de droit commun français.
La plus-value réalisée à l’étranger doit être déclarée en France sur un formulaire n°2048-IMM dans le mois suivant la cession. Elle doit aussi être reportée sur la déclaration de revenus n°2042-C de l’année de la vente, même si elle est exonérée d’impôt, pour déterminer le revenu fiscal de référence.
La seule façon pour un Français d’être totalement exonéré d’impôt sur ses plus-values immobilières réalisées à Dubaï est de devenir résident fiscal des Émirats arabes unis.
Si vous êtes résident des Émirats arabes unis
Une chose est sûre, si vous êtes résident fiscal des EAU, vous n’avez donc aucun impôt sur les plus-values de vos biens vendus aux Émirats arabes unis.
Par contre, pour vos biens situés en France, c’est une autre histoire.
Selon la convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis, le droit d’imposer les plus-values immobilières est attribué à l’État où est situé l’immeuble. La France dans ce cas !
Donc, même si vous êtes résident fiscal aux Émirats arabes unis, lorsque vous vendez un bien immobilier situé en France, la plus-value réalisée est imposable en France.
Comment devenir résident fiscal des EAU ?
Avec toutes ces informations, l’idée de devenir résident à Dubaï vous tente peut-être…
Sachez que vous avez plusieurs manières différentes d’obtenir ce statut.
Vous pouvez par exemple obtenir un visa de résidence pour investissement immobilier. Pour cela, vous devez acquérir un bien immobilier d’une valeur minimum de 750 000 AED aux Émirats. Avec ce visa, vous pouvez résider à Dubaï avec votre famille pour une durée de 2 ans renouvelable.
Le Golden Visa, quant à lui, est un visa de résidence de 10 ans renouvelable. Vous pouvez l’obtenir dans des cas très spécifiques, notamment si vous êtes investisseurs, entrepreneurs ou scientifiques…
Vous pouvez également vous renseigner sur le visa retraité.
Mais pour bénéficier des avantages de Dubaï, la résidence ne suffit pas. Vous devez être résident fiscal.
Et pour ça, vous devez également prouver que vous avez été physiquement présent à Dubaï au moins 183 jours sur une période de 12 mois consécutifs. Et vous devez avoir votre foyer d’habitation permanent et le centre de vos intérêts vitaux à Dubaï.
Impôt sur la plus-value immobilière France vs Dubaï
Être résident fiscal aux EAU présente donc un bel avantage pour votre investissement immobilier à Dubaï.
Et tant mieux, car les plus-values y sont très fréquentes. Il faut dire que le marché immobilier de Dubaï est en croissance constante. Et les prix suivent cette tendance.
Avec de nouveaux projets qui voient le jour en permanence, investir à Dubaï est un excellent moyen de faire fructifier votre capital.
Pas besoin de vous faire un schéma donc… Investir dans l’immobilier en France ou à Dubaï n’a pas le même impact. D’un côté une grosse imposition et de l’autre une exonération totale. Sans parler de la complexité des règles et des calculs fiscaux.
Impact sur les stratégies d’investissement
On l’a vu, la France mise sur les détentions longues dans le but de limiter la spéculation immobilière.
À Dubaï, c’est tout le contraire.
En tant qu’investisseurs, vous êtes encouragés à prendre des risques et à investir dans des projets rentables. Vous ne perdrez pas une (grosse) partie de vos bénéfices en taxes diverses lors de la revente.
Et si vous avez réalisé un joli profit, vous pouvez réinvestir la totalité de cette somme dans un nouveau projet.
Les investisseurs à Dubaï sont donc plus actifs car ils peuvent chercher en permanence les opportunités les plus intéressantes.
Et, en fin de compte, c’est l’économie dans son ensemble qui en bénéficie.
Autres avantages de l’investissement immobilier à Dubaï
L’investissement immobilier à Dubaï présente de nombreux avantages qui vont au-delà de l’absence d’impôt sur les plus-values.
Un marché immobilier dynamique et en pleine croissance
Le marché immobilier de Dubaï connaît une croissance impressionnante, avec une hausse constante des ventes et des prix.
En juillet 2024, le nombre de transactions a grimpé de 59 % par rapport à l’année précédente. Il faut dire que la demande des investisseurs locaux et internationaux est très forte, séduits par les perspectives de plus-values et de rendements élevés.
Des rendements locatifs (très) attractifs
L’immobilier à Dubaï offre des rendements locatifs très compétitifs, de l’ordre de 5 % à 9 % par an selon les segments et les types de biens.
Les loyers élevés permettent aux investisseurs de générer des revenus réguliers en plus des plus-values réalisées à la revente.
Et fait non négligeable : à Dubaï et dans les autres émirats, vous ne paierez pas d’impôt sur les revenus locatifs !
Des projets immobiliers ambitieux
Pour répondre à la demande croissante, les promoteurs de Dubaï lancent de nombreux projets immobiliers ambitieux et innovants, avec plus de 35 000 nouvelles unités attendues en 2024.
Ces développements haut de gamme, alliant luxe et nouvelles technologies, contribuent à la hausse des prix et aux perspectives de plus-values.
Un environnement économique stable
Tourisme, commerce, finance, innovations, nouvelles technologies… Dubaï est à la pointe dans de nombreux domaines. Ce qui rend son économie diversifiée et très stable.
Cet environnement économique favorable, combiné à une fiscalité avantageuse, une forte demande locative et des perspectives de plus-values, fait de Dubaï une destination de choix pour les investisseurs immobiliers du monde entier. En investissant dans l’immobilier à Dubaï, vous pouvez bénéficier d’un placement rentable et sécurisé sur le long terme.
Alors, lancez-vous dans cette aventure prometteuse. Et entourez-vous de professionnels expérimentés pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.
