Crise immobilière française : raisons et conséquences
À la suite de la pandémie mondiale, l’économie a semblé redémarrer de plus belle. Les ventes ont ainsi été propulsées, aidées par des taux d’intérêt amoindris. Mais ce ne fut que de courte durée. Depuis 2022, le marché immobilier voit le nombre de transactions s’effondrer… et rien ne semble s’améliorer depuis.
Une question se pose : comment la France en est-elle arrivée là ? Le marché immobilier pourtant si florissant dans les années 90 se fissure. Les transactions immobilières ont diminué de 18% entre 2022 et 2023 (étude du Conseil supérieur du notariat).
Depuis 2016, les taux étaient pourtant très attractifs pour les acheteurs. Toutefois, la conjoncture nationale et internationale a enrayé la machine. Ainsi, dès 2021, un ralentissement net a été observé. Et le marché de l’immobilier n’a cessé de s’enrayer.
Quelles sont les raisons et les conséquences d’un tel contexte sur le marché immobilier français actuel ?
Cette asthénie est multifactorielle : inflation générale, hausse des taux, pénurie de logements. Voyons ça ensemble.
Une augmentation du prix des matières premières
Crises et inflation
La raison numéro un est celle qui touche l’ensemble des ménages français. L’inflation. Elle se ressent dans les prix du quotidien : denrées alimentaires, transports, carburant, électricité… Mais elle a également pour conséquence directe l’augmentation des prix des matières premières. Et c’est une problématique majeure pour le secteur immobilier.
À cela s’ajoutent la crise énergétique et les difficultés d’approvisionnement dues à la guerre en Ukraine et à la pandémie de Covid-19. Et la combinaison est parfaite pour générer une crise… En effet, la pandémie a provoqué l’arrêt brutal de toutes les chaînes de production, ou presque. Au niveau mondial, l’économie a connu un ralentissement sans précédent. Bien qu’une amélioration ait été ressentie en suivant, la guerre en Ukraine a de nouveau fait chuter le baromètre.
De ce fait, les coûts de construction se sont envolés. Le marché du neuf est ainsi en récession et les permis de construire sont difficilement obtenus dans l’hexagone. On note un recul de 26% des autorisations de construire distribuées en 2023 (données du ministère de la Transition écologique). Le nombre de réservations de nouveaux logements a quant à lui subi un recul de 30% (Fédération des promoteurs immobiliers).
Mais ces problématiques ne sont pas les seules. Les politiques gouvernementales tendent à optimiser les constructions.
De nouvelles normes environnementales
Dans un souci de préservation des ressources et de la planète, des directives sont instaurées. La loi Climat et Résilience change la donne. Les nouvelles normes environnementales de 2022 se concentrent ainsi sur l’isolation des constructions, visant l’éradication des passoires thermiques. Ces nouvelles normes changent la donne. Elles induisent une hausse d’un minimum de 7% pour les constructeurs.
Pour toutes ces raisons, la réservation de nouveaux logements a diminué de 30% entre 2022 et 2023. Ceci pourrait avoir pour conséquence une suppression conséquente d’emplois dans le secteur du bâtiment. Avec une main-d’œuvre amoindrie, les chantiers seront plus lents à finaliser. Et la perte d’emplois pourrait générer une problématique sociale encore plus profonde dans un secteur du bâtiment et de l’immobilier représentant près de 25% de notre PIB. La boucle semble infernale.
Hausse des taux et baisse des prix de l’immobilier
Un autre des marqueurs de la crise immobilière est criant. Il s’agit des taux d’intérêt qui augmentent. Mais quelle en est la raison ?
Cela tient à un mécanisme simple. Afin de freiner l’inflation, la Banque centrale européenne revoit les taux directeurs proposés aux banques commerciales à la hausse. Ceci se répercute ensuite sur les taux proposés aux particuliers. Ainsi, le taux de novembre 2023 se rapprochait doucement du taux de janvier 2008. Or, cette période a marqué l’économie en raison de la fameuse crise immobilière internationale. Et celle-ci fut la plus importante de l’Histoire…
De ce fait, la situation actuelle est très inquiétante pour les Français. Leur capacité d’emprunt est réduite, tandis que les éventuels vendeurs voient les prix dégringoler.
Dans un tel contexte, les prix des biens immobiliers reculent. Et ceci est de bien mauvais augure. Au premier décembre 2023, la grande majorité des grandes villes françaises ont ainsi vu les prix de leur immobilier diminuer. Bordeaux, Toulouse, Lyon, Strasbourg, Nantes… La liste est longue et ce phénomène renforce la crise.
Qu’en est-il de la capitale ? Là encore, les données inquiètent. L’immobilier à Paris frôle-t-il le krach ? Avec un prix moyen au plus bas depuis quatre ans, le mètre carré a chuté à moins de 10 000 euros, et la question se pose… Nonobstant, ces prix à la baisse restent inaccessibles pour de potentiels acheteurs dont le pouvoir d’achat diminue constamment.
De plus, les acheteurs sont plus frileux, car le retour sur investissement d’un achat dont la valeur baisse sera amoindri. Tandis que d’autres peinent à trouver des possibilités de financement. Dans de telles conditions, les banques sont en effet réticentes à accorder des prêts. Et rien ne semble enrayer le mécanisme de la crise.
Après tout, que peut le marché de l’immobilier contre l’inflation ?
Le marché locatif en souffrance
Les achats immobiliers ne sont pas les seuls à souffrir de la crise. Les biens en location sont également impactés.
La diminution du nombre de biens à louer est une conséquence directe des difficultés à accéder à la propriété. On note une diminution des offres de 18% à 23% depuis le premier trimestre 2022. Mais ce n’est pas tout. La pénurie de logements a pour effet l’augmentation des loyers, notamment dans les grandes villes. La tension est donc grandissante.
Ainsi, l’inflation et les problématiques internationales impactent l’ensemble du système économique et du marché immobilier français. À quand la fin de la crise immobilière en France ? Cela reste inconnu. D’autant plus lorsqu’on sait que le reste du monde n’est pas épargné…
Une crise immobilière mondiale ?
L’inflation et la hausse des taux d’intérêt ne se cantonnent pas à l’hexagone. La crise immobilière est bel et bien mondiale.
Si les choses allaient bon train au sortir du Covid, le soufflé retombe depuis. Ainsi, la France, mais aussi le Royaume-Uni, la Suède, l’Allemagne, les États-Unis ou la Chine voient leur marché immobilier s’essouffler. À l’exception de la Finlande, de l’Espagne et de l’Italie, l’ensemble de l’Europe semble touché par le phénomène.
L’Europe du Nord a vu les prix de son immobilier diminuer de 6% à 10% entre 2022 et 2023. Sur cette dernière année, les États-Unis, les ventes immobilières ont diminué de 2%, soit 8 millions de biens. Ce pourcentage s’élève à une baisse de 34% pour l’immobilier neuf, et 15% pour l’ancien. Au Canada, les prix ont perdu 4%, et cette diminution a été de 3,5% en Allemagne, et 3% au Royaume-Uni sur cette même année. Ces données s’accompagnent également d’une baisse des ventes. Et les logements disponibles se raréfient sur le marché international.
Les grandes puissances impactées
En Allemagne, les prix ont chuté de près de 10% depuis le deuxième trimestre 2023. Comme en France, les taux d’intérêt augmentent. Le besoin de logements est quant à lui grandissant.
Au Royaume-Uni, les dettes s’accumulent avec une augmentation de 29% sur les des retards de paiements. Les prix diminuent également dangereusement. En un an, ils ont perdu 5,3%.
Aux États-Unis, les taux ont atteint les 7%. La pénurie de logements est intense. Et les loyers flambent… Comptez près de 3 000 $ pour vous loger à Los Angeles.
En Chine, les voyants sont au rouge. Un taux de chômage élevé. Un ralentissement économique intense. Un déclin de la population. Des propriétaires endettés. Des chantiers de construction arrêtés. Ces facteurs sont des exemples des nombreux signaux d’alarme dans l’empire du Milieu.
Comment se projeter dans un marché si frileux ?
Comment se projeter : acheter ou patienter ?
Face à cette situation, quelles solutions s’offrent à vous ? Que faire malgré les risques ? Acheter malgré tout ? Patienter en attendant des jours meilleurs ? Investir ailleurs ?
Ces deux options sont envisageables. Le choix final sera vôtre. Mais voici ce à quoi vous attendre dans un cas comme dans l’autre.
Acheter ou ne pas acheter ? Quelles alternatives ?
Attendre que les prix baissent
La première option est de jouer la montre.
Vous pouvez attendre que les prix baissent. Mais cela pourrait durer longtemps. Et si un krach devait véritablement advenir… qui sait ce que deviendraient alors vos liquidités non investies ?
Si votre choix est ferme, alors vous pouvez patienter. Toutefois, lors de votre passage à l’achat, les taux seront toujours élevés. En effet, une baisse éventuelle des prix n’influencera pas les taux proposés par les établissements bancaires. Et la politique actuelle n’encourage pas leur baisse. Il est important de garder cette information en tête.
Acheter dans un autre pays
Vous souhaitez investir sans attendre ? Une autre alternative existe. Elle vous permettrait d’accéder à la propriété, ou d’élargir votre patrimoine existant. Tout en générant un taux de rendement intéressant. Il s’agit de l’investissement à l’étranger.
Cette option peut être plus sûre que l’achat en France. En effet, bien que la crise semble être mondiale, il existe des pays où le marché locatif a encore le vent en poupe. En pleine déroute immobilière internationale, il fait bon d’investir au soleil. La Thaïlande et le sud de l’Europe sont des destinations prisées.
En tête de liste, Dubaï offre toutefois des opportunités avantageuses et à moindre risque. En effet, l’option du plan de paiements échelonnés sans intérêt permet d’accéder à l’achat, sans s’endetter. Dans un marché assombri par la crise, l’Émirat ouvre ainsi une fenêtre vers un idéal : être propriétaire d’un appartement neuf, au soleil, sans taxes, et sans dettes !
À quand le krach immobilier en France ?
Certes, les économistes craignent la survenue d’un krach… La diminution rapide des prix est en effet inquiétante. Cela constitue un véritable risque pour le marché français et international. Les experts prévoient une diminution conséquente sur l’année 2024, tant des prix des biens que des ventes. À Paris comme en province. En ville comme à la campagne.
2024 sera-t-elle l’année de la crise immobilière irrémédiable en France ? Seul l’avenir nous le dira. Toutefois, est-ce vraiment une raison pour s’empêcher d’investir ? La question est plutôt de savoir où acheter un bien dans un tel contexte.
Vous souhaitez minimiser vos risques et investir dans une valeur sûre ? Envisagez l’investissement dans la pierre, à l’étranger et au soleil !
