État actuel du marché immobilier français
Le marché immobilier français continue de décliner d’année en année, avec des tendances à la baisse assez fortes enregistrées ces derniers mois. Ce déclin est majoritairement attribué aux difficultés rencontrées par les potentiels acheteurs lors de la contraction de crédits immobiliers, mais aussi et surtout aux prix de l’immobilier grandissant. Plusieurs agences, telles que Century 21, Orpi ou encore l’agence Laforêt mettent en lumière une accentuation de la baisse des prix, notamment sur la période de juillet à septembre 2023.
Les taux de crédit immobilier affichés par les banques augmentent constamment depuis plusieurs mois, atteignant rarement moins de 4 %. Certains estiment que les taux d’usure pourraient atteindre environ 6 % d’ici à la fin de l’année 2023. Selon l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen (hors assurance et frais de dossier) d’un crédit immobilier était de 3,61 % en juillet 2023, soit trois fois plus qu’en juillet 2021 (1,05 %). En conséquence, la production de crédit immobilier a chuté de 40 % en juillet, descendant ainsi à 12,07 milliards d’euros, selon la Banque de France.
Les augmentations des taux d’intérêts directeurs sont principalement causées et décidées par la BCE (Banque Centrale Européenne) et provoquent donc une augmentation du coût du crédit, réduisant ainsi le pouvoir d’achat immobilier de futurs potentiels propriétaires. En plus de cela, on peut également observer un recul du nombre de transactions immobilières, qui baisse de près de 12 % en un an, passant ainsi de 1,14 million à environ 1 million. De nombreuses transactions échouent pour cause de refus du prêt immobilier sollicité par l’acheteur (Source : INSEE).
Au troisième trimestre de 2023, le réseau Laforêt a enregistré une diminution de 15 % du volume de ses transactions au niveau national, avec des baisses de 14 % en régions, 17 % en Île-de-France et 6 % à Paris. Cette contraction a débuté en 2022, après une année exceptionnellement forte, et il est prévu que les niveaux de transactions atteindront ceux de 2018 d’ici à la fin de 2023.
Les primo-accédants, qui ont été des moteurs du marché immobilier ces dernières années, ne représentent plus que 20 % des acquéreurs. Les secundo-accédants, quant à eux, bénéficient de la vente précédente et d’une épargne accrue et dominent donc le marché avec plus de la moitié des transactions. On rappelle que les primo-accédants sont le plus souvent des jeunes avec de petits budgets qui souhaitent s’émanciper financièrement, notamment en passant du statut de locataires à celui de propriétaires. La moyenne d’âge d’un primo-accédant en France est d’environ 33 ans.
La crise du logement se reflète également dans le marché locatif avec une tension inédite. Les primo-accédants, exclus du marché de la transaction, restent bien plus longtemps que prévu dans leur logement, contribuant à un allongement de la durée moyenne d’occupation des logements en location.
La hausse du taux d’emprunt a cependant eu un impact considérable sur le prix de l’immobilier de manière générale et, même si le nombre de transactions a fortement chuté, le prix du mètre carré a, lui aussi, chuté. En effet, on note par exemple une diminution considérable pour la ville de Paris : moins de 10 000 euros. Le recul s’observe aussi dans d’autres villes, telles que Bordeaux, à hauteur de 8,6 % ou Lyon, à hauteur de 8,1 %.
Quel avenir pour 2024 ?
Il est probable que les prix de l’immobilier continuent de baisser en 2024, avec une accélération estimée à environ -4 %. Le nombre de transactions immobilières devrait également diminuer, se situant autour de 800 000 ventes d’ici septembre 2024. Par ailleurs, la reconstitution des marges bancaires* pourrait faciliter l’obtention de crédits. Cependant, la demande restera limitée aux secundo-accédants, ce qui entraînera une augmentation des biens mis en vente, tandis que l’offre de logements à louer pourrait ne pas suivre la même tendance. Pour rappel, un secundo-accédant correspond à toute personne qui achète un second logement, que ce soit pour en faire sa résidence principale ou un investissement locatif, qu’elle ait – ou non – terminée de rembourser son crédit immobilier.
*Dans le domaine bancaire, la « marge d’intérêt » correspond à la »marge brute ». Celle-ci équivaut alors à la différence entre le taux d’intérêt que les banques prêtent et celui qu’elles se refinancent.
Dubaï, une alternative à l’investissement immobilier français
Attendre ou agir ? Telle est la question. Au vu de la situation incertaine du marché français à l’heure actuelle, et si vous souhaitez tout de même vous émanciper financièrement, voici une bonne alternative : changer de lieu d’investissement.
Il existe de nombreuses villes dans de nombreux pays où les rendements locatifs et les perspectives sur le plan immobilier sont bien plus radieux qu’en France et Dubaï est l’une des meilleures de ces alternatives.
Dubaï est en effet l’une des villes avec le rendement locatif le plus élevé au monde. La croissance exponentielle de la ville ces dernières décennies a contribué à développer d’une manière significative l’investissement immobilier dans cet endroit. Si vous souhaitez en apprendre davantage concernant l’investissement immobilier dans la ville de Dubaï, nous vous invitons à consulter nos articles précédents. En commençant par découvrir les raisons qui poussent les français à investir dans l’immobilier à Dubaï.
Le mot de la fin…
En conclusion, le marché immobilier français fait face à des défis majeurs, tous marqués par une tendance persistante à la baisse due aux obstacles rencontrés par les acheteurs, à l’augmentation des prix et à la hausse des taux de crédit.
La crise du logement, la diminution du nombre de transactions et l’évolution du profil des investisseurs vers un profil plus âgé et plus “secundo-accédant” accentuent cette complexité.
Les perspectives pour 2024 semblent montrer une poursuite de la baisse des prix et une diminution prévue des transactions et, bien que la reconstitution des marges bancaires puisse faciliter l’accès au crédit, la demande demeure concentrée sur les secundo-accédants. Tout ceci créé un déséquilibre entre l’offre de biens mis en vente et celle de logements à louer.
Face à cette situation pour le moins épineuse pour les investisseurs, nous avons introduit l’alternative de l’investissement à Dubaï.
Cette ville, qu’on ne présente plus, émerge comme une option attractive avec un rendement locatif élevé et des perspectives prometteuses, vous offrant ainsi une possibilité d’émancipation financière.
La situation actuelle incite à envisager des opportunités à l’étranger, notamment à Dubaï, où le marché immobilier présente des horizons beaucoup plus encourageants.
